힐스테이트 메디알레 고분양가 논란 딛고 입주권 신고가

서울 은평구 대조1구역을 재개발한 '힐스테이트 메디알레'가 입주를 앞두고 신고가를 경신하며 가격 상승세를 이어가고 있다. 전용면적 59㎡ 입주권 실거래 가격이 13억7000만원을 돌파해 분양 당시 최고가 대비 2억원 이상 높은 금액에 손바뀜됐다. 국민평형인 전용 84㎡ 입주권 역시 16억원 선에 근접했다. 신축 아파트 공급 부족 우려와 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 개통에 따른 교통 여건 개선이 맞물린 결과다.

전용 59㎡ 13억7000만원대… 분양가 대비 2억원 웃돈

힐스테이트 메디알레 전용 59㎡ 입주권은 2026년 10월 기준 신고가를 연이어 경신하며 분양가를 2억원 이상 웃돌고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 은평구 대조동 힐스테이트 메디알레 전용 59㎡ 입주권은 10월 9일 13억7380만원(17층)에 매매계약을 체결했다. 같은 면적 입주권이 10월 2일 13억5385만원(14층)에 거래된 지 일주일 만에 약 2000만원 오른 금액이다. 지난해 일반분양 당시 전용 59㎡ 최고 분양가인 11억5060만원과 비교하면 2억2320만원 높은 수준이다.

일반분양권 시장에서도 거래 가격 상승세가 뚜렷하게 관측된다. 전용 59㎡ 분양권은 지난 9월 29일 13억5025만원에 거래되는 등 13억원대 안착 흐름을 보이고 있다. 분양 당시 최고 공급가격과 비교하면 약 2억원 높은 가격대다. 입주 시점이 다가오면서 실거래 가격이 최초 분양가를 크게 상회하는 사례가 이어지는 모습이다.

중대형 면적인 전용 84㎡ 역시 16억원 선을 넘보고 있다. 전용 84㎡ 입주권은 지난 10월 6일 15억8940만원(4층)에 거래를 마쳤다. 앞서 지난 5월 15억8915만원에 매매된 데 이어 15억원 후반대에서 실거래가를 단단하게 유지하고 있다.

표: 힐스테이트 메디알레 최근 주요 주택형 실거래가 및 분양가 비교

힐스테이트 메디알레 전용 59㎡ 입주권 실거래가는 분양 당시 최고가 대비 2억2320만원 상승했으며, 전용 84㎡ 입주권 역시 15억8000만원대 후반을 기록하고 있다(국토교통부, 2026).

고분양가 미계약 논란에서 반전된 시장 평가

지난해 5월 일반분양 당시 제기됐던 고분양가 논란과 미계약 사태는 1년여 만에 상승 거래로 반전됐다. 힐스테이트 메디알레는 은평구 대조1구역을 재개발해 지하 4층~지상 25층, 28개 동, 총 2451가구 규모로 조성된 대단지다. 2026년 10월 본격적인 입주를 앞두고 입주권과 분양권에 웃돈이 형성되며 초기 시장 평가를 뒤집었다.

분양 당시 시장의 평가는 싸늘했다. 전용 59㎡ 분양가가 9억9830만~11억5060만원으로 책정되면서, 은평구 소형 면적 분양가가 11억원을 초과하는 것에 대한 수요자들의 심리적 저항이 컸다. 당시 인근 구축 아파트 동일 면적이 9억원 안팎에서 거래됐다는 점도 가격 매력도를 낮추는 요인이었다. 그 결과 최초 청약 이후 100가구가 넘는 미계약 물량이 발생했고, 이후 무순위 청약 등을 통해 잔여 물량 공급 절차를 밟았다.

하지만 서울 전역에서 신축 분양가가 꾸준히 치솟고 기존 주택 시장이 회복세를 타면서 단지의 체감 분양가는 상대적으로 낮아졌다. 초기에 외면받았던 가격대가 점차 매력적인 진입 가격으로 받아들여진 셈이다.

신축 대단지 희소성과 연신내역 GTX-A 개통 효과

가격 상승을 이끈 핵심 요인은 서울 도심 내 신축 대단지 희소성과 광역 교통망 확충에 따른 수혜다. 수도권 아파트 입주물량 감소세가 지속되는 가운데, 서울 시내 신축 아파트 공급 부족 우려가 커지면서 입주를 앞둔 신축 단지로 매수세가 쏠렸다. 은평구 일대에서 2000가구가 넘는 1군 브랜드 신축 아파트가 드물다는 점도 기존 구축 단지와의 가격 차이를 벌리는 배경으로 작용했다.

주변 서울 아파트값의 동반 상승도 힘을 보탰다. 서울 강북권 주요 신축 단지의 전용 84㎡ 시세가 15억~18억원대로 올라서자, 상대적으로 가격 수준이 낮았던 은평구 대단지 신축 아파트가 재평가를 받았다.

교통망 확충도 호재로 작용했다. 힐스테이트 메디알레는 지하철 3호선과 6호선, GTX-A 노선이 지나는 연신내역을 걸어서 이용할 수 있는 입지다. 특히 GTX-A 운정중앙~서울역 구간은 2024년 12월 개통해 정상 운행 중이다. 기존 지하철망에 수도권 광역급행철도가 연결되면서 서울 주요 업무지구와 수도권 서북부로의 이동 시간이 단축됐고, 이는 연신내역 일대 주거 선호도를 끌어올렸다.

2451가구 입주 개시… 잔금 매물 소화가 향후 변수

전매제한 해제 이후 거래가 늘어난 힐스테이트 메디알레의 단기 가격 흐름은 2451가구 대단지 입주에 따른 잔금 매물 소화 속도에 좌우될 전망이다. 지난해 5월 당첨자 발표 이후 적용됐던 1년간의 전매제한 규제는 올해 5월 말 종료됐다. 이에 따라 일반분양권 전매가 합법적으로 가능해졌고, 준공과 입주 시점이 임박하자 매수 문의와 실거래가 증가했다.

다만 입주 개시 이후에도 현재의 상승 곡선이 온전히 유지될지는 점검해야 한다. 총 2451가구에 달하는 대규모 단지가 일시에 입주를 시작하면 수분양자들의 잔금 납부 부담으로 인해 시세보다 낮은 전세 매물이나 급매물이 시장에 일시적으로 쏟아질 수 있다. 입주 초기에 쏟아지는 매물이 순조롭게 정리될 수 있을지, 실거주 목적의 매수 및 임대차 수요가 충분히 유입될 수 있는지가 향후 가격 형성의 핵심 변수로 꼽힌다.