서울 아파트 청약, 80%가 소형으로…'국민평형' 실종 양극화

서울 아파트 청약, 소형과 대형으로 양극화

올해 서울 아파트 청약 시장에서 면적별 수요 양극화 현상이 뚜렷해졌다. 전체 청약 신청의 약 80%가 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트에 집중됐고, 전용 85㎡를 초과하는 대형 아파트의 청약 비중도 지난해보다 2배 이상 높아졌다. 분양가 상승으로 자금 부담이 커진 실수요자는 소형을, 자금 여력이 있는 수요자는 희소성 있는 대형을 선택하는 경향이 심화된 것으로 풀이된다.

소형 80%·대형 2배↑…'국민평형' 중형은 급감

면적별 수요 변화가 뚜렷하다. 우리은행 부동산리서치랩이 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과, 올해 1~9월 서울 청약 신청 14만 5736건 중 79.8%(11만 6305건)가 전용 60㎡ 이하 소형에 집중됐다. 이는 전년 동기(60.6%)보다 19.2%포인트(p) 급증한 수치다. 반면 과거 '국민평형'으로 불리며 인기가 높았던 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중형의 청약 비중은 11.5%에 그쳤다. 지난해 같은 기간(35.5%)과 비교하면 24.0%포인트 급감했다.

서울 아파트 면적별 청약 신청 비중 변화 (2025~2026년)

*자료: 한국부동산원 청약홈, 우리은행 부동산리서치랩 재구성 (2026.10)

양극화 원인은 '분양가'…자금력 따라 선택 갈려

면적별 양극화의 가장 큰 원인은 가파르게 오른 분양가다. 중형 면적 가격이 크게 뛰자 청약자들이 자금 사정에 따라 소형을 택하거나 아예 대형으로 눈을 돌리고 있다. 높은 분양가에도 대형 면적 청약 비중이 이례적으로 늘어난 점도 눈에 띈다. 올해 서울의 전용 85㎡ 초과 대형 면적 청약 비중은 8.7%로, 전년 동기(3.9%)보다 2배 이상 높아졌다.

중형·대형 분양가 급등 속 소형은 안정세

실제 면적별 분양가 상승률에서도 차이가 나타났다. 올해 1~9월 서울의 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중형 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 5761만 원으로 전년 동기(4648만 원)보다 24.0% 상승했다. 같은 기간 대형은 3.3㎡당 분양가가 3987만 원에서 6946만 원으로 74.2% 급증했다. 반면 전용 60㎡ 이하 소형의 3.3㎡당 분양가는 5839만 원에서 5818만 원으로 0.4% 소폭 하락하며 안정세를 보였다. 자금 부담을 줄이려는 청약 수요가 소형에 집중된 배경이다.

전문가 "자금 조달 능력이 시장 갈라…양극화 지속될 것"

전문가들은 청약자의 자금 조달 능력이 시장을 가르는 핵심 변수가 됐다고 진단한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "올해 수도권 청약 시장은 청약자들의 자금 조달 능력이 최우선 과제로 떠올랐다"며 "실수요자는 가성비 높은 소형으로, 고자산가는 희소성 높은 대형으로 이중화되는 청약 양극화 흐름은 당분간 이어질 것"이라고 전망했다.