강남 3구 아파트 거래 상위 30곳서 전멸… 은평·도봉 등 서울 외곽이 앞섰다

정부의 8·3 세제 개편안 발표 이후 서울 아파트 시장에서 강남 3구(강남·서초·송파구) 거래량이 급감하면서 매수세가 외곽 중저가 단지 중심으로 이동했다. 2026년 상반기까지 서울 전체 거래를 이끌던 송파구 대단지들이 상위권 밖으로 밀려났고, 은평구와 도봉구, 강서구 일대 중저가 단지가 거래 최상위권에 올랐다. 고가 주택을 겨냥한 세 부담 강화와 대출 규제, 기준금리 인상이 맞물리면서 강남권 주택 매수 대기자들이 관망세로 돌아선 결과다.

8·3 대책 이후 거래 상위권 휩쓴 은평·도봉 등 서울 외곽 단지

8·3 세제 개편안 발표 이후 서울 아파트 거래량 상위 30곳 명단에서 강남 3구 아파트 단지는 단 한 곳도 이름을 올리지 못했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실(ASIL)이 2026년 8월 4일부터 10월 22일까지 집계한 서울 아파트 매매 실거래 내역을 보면, 이 기간 서울에서 매매가 가장 많았던 단지는 은평구 대조동 ‘힐스테이트메디알레’로 분양권을 합쳐 총 60건이 거래됐다(아실, 2026).

도봉구 방학동 ‘신동아1단지’가 45건으로 2위를 차지했고 강서구 공항동 ‘더트루엘마곡HQ’는 35건으로 3위를 기록했다. 노원구 상계동 ‘상계주공7단지’는 28건, 성북구 정릉동 ‘정릉풍림아이원’은 26건 매매되며 뒤를 이었다. 관악구와 금천구, 중랑구, 구로구 등 서울 외곽 중저가 단지들도 거래량 상위권에 대거 포진했다.

실수요자 중심의 중저가 단지가 밀집한 지역에서 자금 마련 부담이 비교적 덜한 매물 위주로 거래가 성사된 셈이다. 고가 아파트 밀집지에 비해 세 부담 증가폭이 작고 대출 문턱 영향도 덜 받는 외곽 단지로 매수세가 선별 유입된 양상이다.

송파 대단지들의 퇴조와 은마아파트의 37위 추락

올해 상반기 서울 아파트 거래를 이끌었던 강남권 대단지들은 세제 개편안 발표 뒤 일제히 30위권 밖으로 밀려났다. 강남 3구에서 8월 4일 이후 거래가 가장 많았던 단지는 강남구 대치동 ‘은마’였으나 거래량은 16건에 머물러 서울 전체 37위에 그쳤다. 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’는 15건, 신천동 ‘파크리오’는 14건에 그쳤다(아실, 2026).

2026년 상반기 거래 양상과 뚜렷한 차이를 보인다. 상반기 당시 송파구 잠실동 ‘리센츠’는 132건, 가락동 ‘헬리오시티’는 126건, 신천동 ‘파크리오’는 120건 손바뀜하며 나란히 서울 최상위권을 독점했다. 과거 연간 거래 집계에서도 송파구 대단지들은 줄곧 서울 1위 자리를 다퉜다. 2024년에는 헬리오시티가 675건으로 1위에 올랐고 파크리오와 리센츠도 상위권에 들었으며, 2025년에는 파크리오가 321건으로 연간 최다 거래 단지 자리를 지켰다(아실, 2026).

표: 2026년 8·3 세제 개편안 전후 서울 주요 아파트 거래량 추이

출처: 아실 실거래 데이터 기준(2026년 8월 4일~10월 22일 집계). 힐스테이트메디알레는 분양권 거래를 포함한 수치다.

상반기 수백 건씩 오가던 강남권 대표 단지들의 거래량이 8·3 대책 이후 10건 안팎으로 쪼그라들면서 은평과 도봉 등 외곽 단지들이 상위 순위를 채웠다.

서울 전체 거래 내 강남 3구 비중 9.1%로 축소

서울 전체 주택 매매 시장에서 강남 3구가 차지하는 비중은 한 자릿수대로 내려앉았다. 2026년 5월 16.1%였던 강남 3구의 아파트 거래 비중은 8월 들어 9.1%로 7.0%포인트 떨어졌다(아실, 2026). 서울 아파트 매매 100건 가운데 강남 3구에서 체결된 거래가 약 16건에서 9건으로 줄어든 셈이다.

거래 비중 급감은 시장 내 매물 누적 흐름과 닿아 있다. 고가 단지 중심 매수세가 끊기면서 핵심지 매물이 쌓이는 양상으로, 서울 시장에서는 서울 아파트 매물 9만 건 돌파와 같은 공급 누적 징후가 관측된다. 시장에 나온 매도 물량은 쌓이는데 매수자들이 실제 계약서 작성을 꺼리면서 통계상 거래 비중이 큰 폭으로 꺾였다.

강남권 거래 비중 축소는 해당 지역 전반의 매매 심리가 위축 국면에 들어섰음을 보여준다. 세제 변화 이후 가격 추이를 더 지켜보자는 심리가 우세해지면서 거래 침체가 길어지는 모양새다.

보유세 부담과 대출 규제, 관망세 부른 시장 요인

강남권 아파트 거래 침체의 직접 원인으로는 세제 개편안 발표에 따른 세 부담 우려와 가격 추가 조정 기대감이 꼽힌다. 정부는 지난 8월 3일 고가 주택과 비거주 주택을 겨냥해 세 부담을 늘리는 세제 개편안을 내놓았다. 다주택자와 고가 1주택 보유 예정자들의 세무 비용 부담이 커지면서 매수 대기자들은 관망세로 돌아섰다.

금융권의 주택담보대출 규제 강화와 한국은행의 기준금리 인상도 겹쳤다. 대출 한도가 줄고 이자 상환 부담이 커져 거액 차입이 필요한 고가 단지 진입 문턱이 한층 높아졌다. 이러한 시장 환경은 강남 집값 하락 신호와 맞물리며 매수 관망 분위기를 짙게 만들었다.

정부 세제 개편안은 최초 발표안에서 일부 보완 조치를 거쳤다. 지난달 확정된 정부 수정안을 보면 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 현행 12억원으로 유지하기로 했다. 세 부담 상한율도 현행 150%를 그대로 적용하는 쪽으로 정리됐다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석위원은 “송파구는 마포나 성동 등 타 자치구 및 관내 갈아타기 수요가 꾸준히 유입되는 대단지가 밀집해 평소 거래량이 상위권을 지켜왔던 지역”이라며 “지난해 10·15 대책 이후에도 매수세가 지속됐으나, 이번 8·3 세제 개편안 발표 이후 가격이 추가로 조정될 수 있다는 관망 심리가 확산되면서 거래가 눈에 띄게 주춤해졌다”고 진단했다.