서울 아파트 경매 낙찰가율 101%...4개월 연속 감정가 웃돌았다

2026년 7월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 101.0%로 집계됐다.

2026년 6월보다 0.7%포인트 낮아졌지만 2026년 4월부터 4개월 연속 100%를 웃돌았다. 감정가 15억원 이하이면서 재건축이나 리모델링 기대가 있는 단지를 중심으로 높은 가격의 낙찰이 이어졌다.

서울 아파트 경매 낙찰가율이 4개월 연속 100%를 넘었다

서울 아파트 경매시장에서 낙찰가격이 감정가격을 웃도는 흐름이 이어졌다.

지지옥션이 2026년 8월 6일 발표한 2026년 7월 경매동향보고서에 따르면 서울 아파트 낙찰가율은 101.0%를 기록했다. 낙찰가율은 감정가 대비 실제 낙찰가격의 비율로, 101.0%는 평균 낙찰가격이 감정가보다 1.0% 높았다는 의미다.

2026년 6월의 101.7%와 비교하면 0.7%포인트 하락했다.

그러나 서울 아파트 낙찰가율은 2026년 4월부터 4개월 연속 100%를 넘겼다. 일부 인기 물건에만 고가 입찰이 집중된 현상을 넘어 서울 경매시장의 매수 경쟁이 상당 기간 이어지고 있다는 점을 보여준다.

서울 아파트 경매 진행 건수도 늘었다. 2026년 7월 진행 건수는 180건으로 전월보다 20% 증가했고, 낙찰률은 38.3%로 4.3%포인트 상승했다. 낙찰률은 경매에 나온 물건 가운데 실제 매각된 물건의 비율이다.

평균 응찰자 수는 6.1명으로 전월보다 1.1명 감소했다. 전체적인 매각 물량은 늘었지만 응찰 수요는 정비사업 가능성이나 가격 경쟁력이 있는 특정 아파트에 집중된 것으로 해석된다.

15억원 이하 서울 아파트 경매에 수요가 몰린 이유

2026년 7월 서울 아파트 경매에서는 감정가 15억원 이하 물건의 경쟁이 두드러졌다.

특히 재건축이나 리모델링 사업이 추진되는 단지에서 감정가를 크게 웃도는 낙찰이 이어졌다. 현재 가격보다 향후 정비사업에 따른 가치 상승 가능성까지 입찰가격에 반영된 것이다.

서울 아파트 매매가격이 한강 인접 지역과 외곽 지역에서 함께 상승하면서 일반 매매시장보다 상대적으로 저렴한 가격에 아파트를 확보하려는 수요도 경매시장으로 이동했다는 분석이 나온다.

다만 낙찰가율이 100%를 넘었다는 사실만으로 경매 낙찰가격이 현재 시세보다 비싸다고 단정할 수는 없다.

경매 감정가는 실제 입찰일보다 수개월 앞서 산정되는 경우가 많다. 감정평가 이후 주변 아파트 가격이 상승했다면 낙찰가가 감정가를 크게 웃돌더라도 입찰일 당시 시세보다는 낮을 수 있다.

따라서 감정가 대비 할인율만 볼 것이 아니라 최근 실거래가와 현재 매물가격, 같은 면적의 층별 가격 차이를 함께 확인해야 한다.

문정시영 전용 46㎡가 감정가의 164%에 낙찰됐다

서울 송파구 문정동 문정시영은 2026년 7월 서울 아파트 경매 열기를 보여주는 대표 사례다.

문정시영 전용면적 46㎡는 감정가 8억원에서 경매가 시작됐지만 13억1200만원에 낙찰됐다. 감정가의 약 164%에 해당하는 가격으로, 감정가보다 5억1200만원 높았다.

이 물건에는 40명이 입찰했다.

2026년 7월 서울 아파트 경매 가운데 가장 많은 응찰자가 몰린 사례로 전해졌다. 해당 단지는 리모델링 사업이 추진되고 있어 현재 주거 가치뿐 아니라 사업 진행 이후의 가치까지 고려한 입찰이 이뤄진 것으로 보인다.

높은 낙찰가만 보면 과열로 보일 수 있지만 같은 면적의 2026년 6월 실거래가격은 13억7000만원이었다. 낙찰가는 이 거래가격보다 약 5800만원 낮았다. 감정가보다는 훨씬 높았지만 최근 실거래가보다는 낮았던 셈이다.

이 사례는 서울 아파트 경매에서 감정가가 현재 시장가격을 제대로 반영하지 못할 수 있다는 점을 보여준다.

입찰자는 감정가 8억원을 기준으로 낙찰가가 비싸다고 판단할 것이 아니라 최근 거래된 13억원대 가격과 리모델링 진행 상황, 추가 분담금 가능성까지 함께 계산해야 한다.

서울 아파트 경매 진행 건수와 낙찰률이 함께 상승했다

2026년 7월 서울 아파트 경매 진행 건수는 180건으로 집계됐다.

2026년 6월보다 20% 증가했으며 3개월 연속 증가세를 이어갔다. 경매로 나오는 물건이 늘었지만 낙찰률도 38.3%로 상승했다는 점에서 매수 수요가 늘어난 공급을 일정 부분 흡수한 것으로 볼 수 있다.

서울 외곽에서는 한 차례 유찰돼 최저입찰가격이 낮아진 중저가 아파트가 다수 매각됐다.

도봉구를 포함한 외곽 지역에서도 매각이 이어지며 서울 전체 낙찰률을 끌어올린 것으로 분석됐다.

서울 경매시장의 강세는 고가 주택에만 국한되지 않았다.

상대적으로 접근 가능한 가격대의 소형 아파트와 정비사업 단지, 한 차례 유찰된 물건에 실수요자와 투자자의 관심이 동시에 몰렸다.

그러나 낙찰률과 낙찰가율이 모두 상승했다고 해서 모든 서울 아파트의 수익성이 높아진 것은 아니다. 임차인 보증금 인수 여부와 체납관리비, 명도 비용, 취득세 등을 반영하면 일반 매매보다 실제 부담이 커질 수 있다.

경기 아파트 경매는 낙찰률 상승과 낙찰가율 하락이 동시에 나타났다

경기도 아파트 경매시장은 서울과 다른 흐름을 보였다.

2026년 7월 경기 아파트 낙찰가율은 86.8%로 전월보다 1.5%포인트 하락했다. 반면 낙찰률은 49.1%로 8.1%포인트 상승했다. 경매 물건은 더 많이 팔렸지만 평균 낙찰가격은 감정가 대비 낮아진 것이다.

이 같은 변화에는 의정부에서 여러 차례 유찰된 법인 소유 아파트 약 40건이 낮은 가격에 낙찰된 영향이 반영됐다.

저가 물건이 대거 매각되면서 낙찰률은 상승했지만 전체 평균 낙찰가율은 낮아졌다.

경기도 안에서도 지역별 차이는 컸다.

안양시 만안구는 124.4%, 군포시는 112.9%를 기록하며 낙찰가율이 100%를 넘었다. 서울 접근성이 있거나 정비사업과 교통 개선 기대가 있는 일부 비규제지역에 입찰 수요가 집중된 것으로 분석된다.

결국 경기도 평균 수치만 보면 낙찰가율이 낮아졌지만 안양과 군포 등 특정 지역에서는 서울 못지않은 경쟁이 벌어진 셈이다.

전국 아파트 경매는 물건이 늘었지만 낙찰가율이 하락했다

2026년 7월 전국 아파트 경매 진행 건수는 3755건으로 전월보다 1.5% 증가했다.

이는 2026년 들어 가장 많은 수준이다. 낙찰률도 37.3%로 전월보다 3.8%포인트 상승했다.

반면 전국 낙찰가율은 85.4%로 1.5%포인트 하락했다.

2025년 3월 이후 1년 4개월 만에 가장 낮은 수준이다. 경매 물건과 실제 낙찰 건수는 늘었지만 지방 일부 지역의 낮은 낙찰가격이 전국 평균을 끌어내렸다.

평균 응찰자 수는 5.3명으로 전월보다 0.5명 감소했다.

3개월 연속 5명대를 유지했지만 서울의 인기 단지처럼 수십 명이 몰리는 물건과 응찰자가 적은 지방 물건 사이의 격차는 커졌다.

서울 낙찰가율은 101.0%인 반면 전국 평균은 85.4%에 머물렀다. 수도권과 지방, 정비사업 단지와 일반 단지 사이의 수요 양극화가 경매 통계에서도 확인된 것이다.

지방 광역시 아파트 경매는 지역별 차이가 커졌다

지방 4대 광역시 가운데 대전과 대구는 낙찰가율이 상승했다.

대전 아파트 낙찰가율은 84.2%로 전월보다 2.3%포인트 올랐고, 대구는 81.4%로 0.3%포인트 상승했다.

반면 울산은 78.7%로 전월보다 16.0%포인트 떨어졌다.

이는 2023년 7월 이후 가장 낮은 수준이다. 부산도 전월보다 4.9%포인트 하락하며 8개월 만에 70%대로 내려갔다.

지역별 낙찰가율은 해당 지역 전체 아파트 가격만으로 결정되지 않는다.

그달 경매에 나온 물건의 위치와 상태, 유찰 횟수, 법인 보유 물건의 대량 매각 여부에 따라 평균값이 크게 달라질 수 있다. 울산처럼 한 달 사이 낙찰가율이 크게 변한 지역은 개별 물건 구성을 함께 확인해야 한다.

서울의 101.0%와 지방 일부 지역의 70%대 낙찰가율을 단순 비교해 어느 시장이 무조건 유리하다고 판단하기 어려운 이유다.

서울 아파트 경매 입찰 전 확인해야 할 위험 요소

이번 발표에서 눈에 띄는 점은 경매가 더 이상 감정가보다 싸게 사는 시장만은 아니라는 사실이다.

서울 인기 아파트는 감정가보다 높은 가격을 적어야 낙찰 가능성이 생겼다. 경매 참여자는 감정가가 아니라 입찰일 기준 시세를 기준으로 최대 입찰가격을 계산해야 한다.

권리분석도 필수다.

말소기준권리보다 앞선 임차권과 대항력 있는 임차인의 보증금, 유치권 신고, 법정지상권 가능성 등이 있으면 낙찰대금 이외의 비용을 부담할 수 있다. 매각물건명세서와 현황조사서, 등기부등본을 함께 확인해야 한다.

정비사업 단지는 추가 검토가 필요하다.

재건축이나 리모델링 추진 사실만으로 사업 완료가 보장되지는 않는다. 조합 설립 단계와 안전진단, 사업계획 승인 여부, 예상 분담금, 조합원 지위 승계 가능성을 확인해야 한다.

자금 계획 역시 낙찰 전에 확정해야 한다.

경매는 정해진 기간 안에 잔금을 납부하지 못하면 입찰보증금을 잃을 수 있다. 대출 가능 금액과 금리, 취득세, 명도 비용까지 반영해 감당 가능한 입찰가를 정하는 것이 안전하다.