전월세 상승 원인은 착공 부진... 홍지선 국토부 장관 "공급이 근본 해법"

홍지선 국토교통부 장관이 최근 이어지는 전월세 상승 원인의 주된 원인으로 착공 부진에 따른 주택 입주 물량 감소를 지목하며 주택 공급 확대를 유일하고 근본적인 시장 안정 해법으로 제시했다. 홍 장관은 소셜미디어를 통해 세입자들의 주거비 부담에 대한 우려를 무겁게 받아들이고 있다고 밝히며, 수도권 공적주택 입주 확대와 월세 세액공제 등 다각적인 지원책을 차질 없이 추진하겠다는 뜻을 명확히 했다.

홍지선 장관 "전월세 상승 주원인은 착공 부진... 근본 해법은 공급"

홍지선 국토교통부 장관은 임대차 시장에서 나타나는 전월세 상승의 핵심 배경으로 과거 착공 실적 부진에 따른 입주 물량 감소를 직접 지목했다. 주택 건설 착공이 위축되면 시차를 두고 신규 아파트와 다세대 등 준공 물량이 줄어들며, 이는 임대차 시장의 매물 품귀와 전월세 상승 원인 압력으로 직결된다는 진단이다.

홍 장관은 2026년 10월 21일 밤 자신의 소셜미디어 엑스(X·옛 트위터)에 '월세 부담에 대한 걱정, 무겁게 듣고 있습니다'라는 제목의 글을 게시했다. 이 글에서 홍 장관은 "전월세 상승의 가장 큰 원인은 착공 부진에 따른 입주 물량 감소"라고 분석하며 "근본 해법은 공급"이라고 단언했다. 임대료를 단기적으로 통제하는 미봉책 대신 실제 거주 가능한 주택 공급을 늘려야만 시장의 수급 불균형을 해소할 수 있다는 판단이다.

실제로 주택 시장에서는 신축 입주 물량이 축소될 때마다 세입자들의 보증금 부담이 가중되는 현상이 반복돼 왔다. 특히 도심지를 중심으로 전세 매물이 감소하는 상황은 시장 전반의 불안을 키우는 요인으로 작용한다. 이러한 수급 불일치가 장기화할 경우 세입자의 주거 선택지는 좁아질 수밖에 없으며, 수도권 전반으로 가격 상승세가 확산되는 계기가 된다.

수도권 10만 가구 입주와 장기 임대주택 확대 추진

정부는 전월세 시장의 매물 부족을 해결하기 위해 단기 인허가 및 착공 정상화와 함께 공적주택 입주 일정을 집중적으로 점검하고 있다. 공공이 직접 주도하거나 지원하는 임대 및 분양 주택이 제때 완공되어 시장에 풀려야만 전월세 매물 부족에 따른 가격 상승세를 억제할 수 있기 때문이다.

홍 장관에 따르면 2026년 1∼8월 서울 주택 인허가와 착공 실적은 전년 동기 대비 40% 넘게 증가한 것으로 집계됐다(국토교통부, 2026). 건설 경기 위축 속에서도 인허가와 착공 지표가 반등한 만큼, 향후 도심 내 주택 입주 흐름이 점진적으로 정상화될 수 있는 발판을 마련했다는 설명이다.

국토교통부는 내년 말까지 수도권에 공적주택 약 10만 가구를 차질 없이 입주시키겠다는 공급 계획을 공식화했다. 단기적인 신규 공급에 그치지 않고 서민층의 안정적인 주거 기간을 보장하기 위해 20년 장기 민간임대와 보편형 공공임대 공급도 함께 넓힐 방침이다. 세입자가 원할 경우 이사 걱정 없이 한 곳에서 20년 동안 안정적으로 거주할 수 있는 선택지를 확충하겠다는 취지다.

수도권 일대에 공급되는 공적주택 물량은 신혼부부와 청년, 무주택 서민층의 주거 안전판 역할을 맡게 된다. 민간 임대차 시장의 가격 변동성이 심화하더라도 장기 임대주택이 완충 구역으로 기능하면 민간 매물의 전월세 가격 급등세도 완화될 수 있다. 정부는 계획된 공급 일정이 지연되지 않도록 정주 여건과 공정을 체계적으로 관리해 나갈 계획이다.

전세의 월세화 원인 진단과 주거비 경감 지원책

임대차 시장에서 전세 보증부 거래가 줄어들고 매달 일정한 차임을 내는 월세 거래가 급증하는 현상에 대해 국토교통부는 단순한 일시적 쏠림이 아닌 임대차 시장의 구조적 재편으로 규정했다. 인구구조의 변화와 임대차 시장 내 전세 리스크에 대한 인식이 맞물리면서 주거 계약의 기본 틀이 바뀌고 있다는 분석이다.

홍 장관은 "전세의 월세화는 1인 가구 증가와 전세 사기 여파 등에 따른 임대차 시장의 구조적 변화"라며 "정부는 이 변화 속에서 국민의 주거비 부담을 덜기 위한 지원을 넓혀 왔다"고 강조했다. 1인 가구 비중이 급격히 늘어난 데다 전세보증금 미반환 우려가 커지면서 세입자들이 보증금을 낮추고 매달 비용을 내더라도 안전한 월세를 선호하는 현상이 두드러지고 있다. 이러한 구조적 변화 속에서 서울 아파트 전세 거래 반토막과 월세화 가속 현상이 나타나 세입자들의 월간 주거비 지출 부담도 함께 커지는 추세다.

이에 따라 정부는 월세 세입자의 실질 소득 감소를 방지하기 위해 세액공제 요건과 청년 주거비 지원 제도를 운영하고 있다. 아래 표는 현재 정부가 시행 중인 주요 월세 세액공제 기준과 청년 월세 지원 체계를 정리한 내용이다.

표: 주거비 경감을 위한 월세 세액공제 및 청년 지원 기준

정부의 주거비 지원 정책에 따라 총급여 8,000만 원 이하 무주택 근로자는 연간 최대 1,000만 원 한도 내에서 지출한 월세의 15~17%를 세금에서 돌려받을 수 있다(국토교통부, 2026). 특히 총급여가 5,500만 원 이하이면서 매달 100만 원의 월세를 지출하는 세입자라면 연간 최대 170만 원까지 세액공제를 받을 수 있어 체감되는 주거비 부담을 일정 부분 낮출 수 있다. 이와 함께 청년 계층을 대상으로 운영되는 월 최대 20만 원의 청년 월세 지원 프로그램도 지속해서 병행된다.

홍 장관은 현재의 주거 정책을 유지하는 것에 머무르지 않고 시장 모니터링을 이어가겠다고 약속했다. 홍 장관은 "월세 부담을 덜 방안을 계속 찾겠다"며 현장의 세입자들이 겪는 어려움을 면밀히 살펴 추가적인 주거 안정 및 재정 지원 방안을 모색하겠다는 입장을 거듭 밝혔다. 정부는 중장기적인 대규모 주택 공급과 단기 주거비 세제 혜택을 연계해 임대차 시장의 충격을 최소화해 나갈 방침이다.