2026년 하반기 '전세 대란' 오나…아파트 공급 절벽의 경고

치솟는 전셋값과 매물 부족, '2026년 위기설'의 실체

2026년 하반기 수도권 부동산 시장에 '전세 대란'이 현실화될 수 있다는 경고가 나온다. 서울 아파트 전세 시장은 매물 부족 현상이 심화하고 가격이 급등하면서 세입자들의 불안감이 커지고 있다. KB부동산 통계에 따르면 2026년 9월 서울 아파트 전세가격지수는 전월 대비 1.00% 상승하며 38주 연속 오름세를 보였다. 특히 노원구(2.04%), 성북구, 강북구 등 비강남권의 상승세가 가팔랐다.

이러한 전세난의 주된 원인으로는 정부의 실거주 의무 강화 등 규제와 신규 입주 물량 감소가 복합적으로 작용한 것으로 분석된다. 2025년 발표된 '10·15 부동산 대책' 이후 전세 매물 감소와 가격 상승이 심화됐다는 지적이다. 한국부동산원에 따르면 해당 대책 이후 서울 아파트 전셋값은 9.96% 상승했다.

극심한 매물난, '생존 매수'로 내몰리는 세입자

전세 매물 부족은 통계로도 확인된다. 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물량은 1년 전보다 14.8% 줄었다. 2025년 10·15 대책 이후의 전세 매물 감소율은 출처에 따라 다소 차이를 보인다. 한국부동산원 자료를 인용한 매체는 16.9% 감소를, 아실 자료를 인용한 다른 매체는 15.8% 감소를 기록했다고 분석했다. 이 때문에 마포구, 노원구, 도봉구 등 일부 대단지에서는 전세 매물이 아예 없거나 한 자릿수에 그치는 사례도 나오고 있다.

전세를 구하지 못한 세입자들은 경기도 등 수도권 외곽으로 밀려나거나, 무리해서라도 주택 매매에 나서는 '생존 매수' 현상을 보이고 있다. 전세난이 매매 시장까지 자극하는 연쇄 효과를 낳는 셈이다. 이는 서울 아파트값이 87주 연속 상승하는 배경 중 하나로 꼽힌다.

2년 뒤가 더 문제…역대 최저 수준 예고된 입주 물량

현재의 전세난보다 앞으로의 공급 전망이 더 어둡다는 점이 문제로 지적된다. 주택 공급은 단기간에 늘리기 어려운 구조적 한계를 지닌다. 향후 2~3년간 서울의 아파트 입주 예정 물량은 역대 최저 수준을 기록할 것으로 예고됐다. 이러한 공급 부족은 2026년 전세 대란 가능성을 높이고 시장 불안을 심화시킬 핵심 요인으로 꼽힌다.

수도권 아파트 공급 전망

부동산114 자료에 따르면 2027년과 2028년 서울의 아파트 입주 예정 물량은 2026년과 비교해 큰 폭으로 감소할 전망이다. 구체적으로 2027년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만 6488호로 2026년 대비 14.9% 감소하고, 2028년에는 1만 3279호에 그쳐 31.4% 줄어들 것으로 예측됐다.

전문가들 “수급 불균형 심화…당분간 상승세 지속”

부동산 전문가들은 현재의 전세난이 단기간에 해결되기 어렵다고 진단한다. 신규 주택이 착공부터 입주까지 오랜 시간이 걸리는 만큼, 공급 부족에 따른 수급 불균형이 최소한 내년까지 이어질 가능성이 크다는 분석이다. 한 전문가는 “공급 부족 문제가 해결되지 않는 한 전셋값 상승 압력은 계속될 것”이라며 “결국 세입자들이 강제로 집을 살 수밖에 없는 상황으로 내몰릴 수 있다”고 내다봤다. 임대차 시장 불안이 주거 안정을 위협하고 있다는 지적이 나온다.