노원 아파트 958건 거래…급매·실수요 몰리며 서울 1위

노원 아파트 거래량이 급증한 이유

서울 노원구 부동산 시장이 다시 주목받고 있다.

핵심은 거래량 급증이다.

서울부동산정보광장에 따르면 노원구의 지난 4월 아파트 매매 거래량은 958건으로 집계됐다.

이는 2020년 7월 이후 가장 많은 수준이다.

특히 서울 자치구 가운데 거래량 1위를 기록했다는 점이 눈에 띈다.

최근 몇 년 동안 서울 부동산 시장은 강남권 중심 흐름이 강했다.

하지만 이번에는 상대적으로 가격 부담이 낮은 서울 외곽 지역에서 거래가 크게 늘었다.

시장에서는 양도세 중과 유예 종료와 중저가 실수요 매수가 동시에 영향을 미친 것으로 보고 있다.

다주택자 급매물이 쏟아진 영향 컸다

이번 거래량 급증 배경에서 가장 많이 언급되는 부분은 급매물 증가다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 시장에 대거 나온 것이다.

특히 노원구는 서울 안에서도 상대적으로 가격대가 낮은 지역이다.

매수자 입장에서는 진입 부담이 비교적 적다.

반대로 다주택자 입장에서는 상대적으로 처분이 쉬운 지역이기도 하다.

즉 매도와 매수 수요가 동시에 맞물리기 좋은 구조였다는 의미다.

실제 현장 중개업소에서도 “급매와 실수요가 동시에 움직였다”는 반응이 나왔다.

최근 부동산 시장이 완전히 살아났다고 보기는 어렵지만, 특정 가격대에서는 거래 회복 흐름이 나타나고 있다는 점은 분명해 보인다.

15억원 이하 중저가 아파트 수요 집중

노원구 거래 증가에서 중요한 포인트는 ‘가격대’다.

노원구는 15억원 이하 아파트 비중이 높다.

현재 대출 규제 환경에서는 이런 가격대가 실수요자들에게 상대적으로 유리하게 작용한다.

특히 정부 대출 규제 한도인 6억원을 최대한 활용할 수 있는 지역이라는 점이 영향을 줬다는 분석이 나온다.

최근 1년 동안 노원구 평균 아파트 거래 가격은 6억원대를 유지했다.

지난달 평균 거래금액은 6억3645만원이었다.

강남권처럼 현금 비중이 높은 시장과 달리, 노원은 대출 활용 실수요가 움직이는 대표적인 지역에 가깝다.

결국 이번 거래량 증가는 ‘실거주 가능한 가격대’ 수요가 여전히 살아 있다는 의미로도 해석된다.

노원 집값 상승률도 강세 보인 이유

거래량뿐 아니라 가격 상승률도 눈에 띈다.

KB부동산에 따르면 노원구 아파트 매매가격은 지난해 12월 대비 올해 4월까지 4.79% 상승했다.

강남3구 상승률보다 높은 수준이다.

물론 절대 가격 자체는 강남과 큰 차이가 있다.

하지만 상승률 측면에서는 서울 외곽 중저가 지역이 더 빠르게 움직인 셈이다.

이런 현상은 최근 부동산 시장 양극화 흐름과도 연결된다.

초고가 지역은 이미 가격 부담이 커진 상태다.

반면 중저가 지역은 대출 활용이 가능해 실수요가 상대적으로 더 활발하게 움직인다.

특히 노원처럼 학군과 교통 인프라가 어느 정도 갖춰진 지역은 실거주 수요가 꾸준한 편이다.

서울 외곽 부동산 시장 흐름 바뀌나

이번 노원 거래량 급증은 서울 외곽 시장 분위기 변화 가능성도 보여준다.

실제 거래량 상위 지역을 보면 강서·성북·은평 같은 외곽 지역 비중이 높았다.

반면 강남과 서초 거래량은 상대적으로 낮았다.

이는 최근 시장이 ‘거래 가능한 가격대’ 중심으로 움직이고 있다는 의미에 가깝다.

고금리와 대출 규제가 이어지는 상황에서는 초고가 시장보다 중저가 실수요 시장이 더 활발하게 반응할 가능성이 크다.

다만 시장 전체 회복으로 단정하기는 아직 이르다는 시각도 많다.

현재 거래 증가는 정책 종료 전 일시적인 급매 효과가 섞여 있다는 분석도 존재한다.

토지거래허가제 완화 영향도 변수

시장에서는 토지거래허가제 관련 변화도 주목하고 있다.

정부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택 거래 시 입주 유예 대상을 확대했다.

비거주 1주택자까지 포함하면서 잠재적 매도 물량이 늘어날 수 있다는 전망이 나온다.

다만 전문가들은 지역별 차이가 크다고 보고 있다.

특히 전세와 매매가격 차이가 크지 않은 중저가 지역은 공급 확대 효과가 제한적일 수 있다는 분석도 나온다.

즉 거래량 증가가 장기 상승 흐름으로 이어질지는 조금 더 지켜봐야 하는 상황이다.

이번 발표에서 가장 눈에 띈 건 강남보다 ‘실제 대출 가능한 지역’으로 수요가 움직이고 있다는 점이었다. 최근 서울 부동산 시장이 단순 인기 지역보다 ‘살 수 있는 가격대’ 중심으로 재편되고 있다는 흐름이 꽤 분명하게 드러났다.

강남권 거래 감소와 노원 거래 증가 차이

최근 강남권은 높은 가격 부담과 대출 제한 영향으로 거래량이 상대적으로 둔화되는 흐름을 보였다.

반면 노원 같은 중저가 지역은 대출 활용이 가능하고 급매물이 늘어나면서 실수요 거래가 활발하게 움직였다.

즉 최근 서울 부동산 시장은 ‘가격 접근성’ 중심으로 거래 흐름이 이동하는 분위기가 강해지고 있다.

서울 외곽 중저가 아파트 시장 다시 움직이는 분위기

국내 부동산 시장에서는 최근 서울 외곽 중저가 지역 거래 회복 흐름이 일부 나타나고 있다.

특히 대출 활용이 가능한 15억원 이하 아파트 중심으로 실수요 움직임이 살아나는 분위기다.

노원구 거래량 급증 역시 이런 서울 외곽 실수요 시장 변화를 보여주는 대표 사례로 평가된다.

노원 부동산 거래 급증을 바라보는 엇갈린 시선

긍정적인 반응에서는 실수요 거래가 살아나면서 서울 부동산 시장 경착륙 우려를 줄일 수 있다는 평가가 나온다. 특히 중저가 시장 회복이 거래 정상화 신호라는 의견도 있다.

반면 일부에서는 양도세 중과 유예 종료 전 일시적 거래 증가일 가능성을 지적한다. 금리 부담과 경기 불확실성이 여전히 큰 만큼 장기 상승으로 연결될지는 불확실하다는 시각도 존재한다.

다만 최근 시장 흐름은 초고가보다 ‘실제 구매 가능한 가격대’ 중심으로 거래가 움직이고 있다는 점에서 의미가 있다는 분석이 많다.

이번 노원 거래량 급증에서 가장 인상적이었던 건 시장이 다시 ‘대출 가능한 가격대’ 중심으로 움직이고 있다는 점이었다

이번 흐름에서 가장 인상적이었던 건 사람들이 단순 인기 지역보다 실제 매수 가능한 지역으로 움직이고 있다는 점이었다. 최근 서울 부동산 시장이 상징적인 강남 중심 흐름보다 ‘현실적인 실거주 시장’ 중심으로 조금씩 재편되고 있다는 느낌이 꽤 강하게 들었다.