1주택자 양도세, 서울 1.6억 vs 지방 0원…정부 개편안 논란

같은 1주택자인데 서울 1.6억 vs 지방 0원…세금 격차 여전

정부가 1가구 1주택자 양도세 개편을 추진하지만, 주택 소재지와 실거주 여부에 따른 세금 부담 격차는 계속될 전망이다. 정부의 새 세제 개편안이 통과되더라도 12억 원 이하 주택을 보유한 비거주 1주택자의 경우, 서울과 지방 간 세금 차이는 유지된다. 다만 12억 원을 넘는 고가 주택 보유자는 실거주하지 않을 경우 세 부담이 늘어날 것으로 보인다.

현행 1주택자 양도세: '실거주 2년'이 가르는 비과세

현행 제도상 1가구 1주택자는 12억 원 이하 주택을 2년 이상 보유하면 양도세를 내지 않는다. 하지만 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택은 '2년 이상 실거주' 요건까지 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 규정으로 인해 주택이 어느 지역에 있느냐에 따라 비과세 요건이 달라진다.

서울 등 조정대상지역, 2년 실거주 못 채우면 과세 대상

서울과 같은 조정대상지역의 1가구 1주택자는 2년 실거주 요건을 채우지 못하면 상당한 양도세를 내야 한다. 예를 들어 서울에서 6억 원에 산 주택을 10년간 보유했지만 실거주 없이 12억 원에 팔 경우, 양도차익에 대해 약 1억 6,506만 원의 세금이 부과된다.

지방 비조정대상지역, 2년 보유만으로 비과세 가능

반면 지방 등 비조정대상지역에서는 같은 조건으로 주택을 매도해도 양도세는 0원이다. 이곳에서는 2년 실거주 요건 없이 '2년 이상 보유'라는 기본 조건만으로 12억 원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 주택 소재지와 거주 여부가 세 부담을 가르는 셈이다.

정부 개편안: 실거주 중심으로 바뀌는 장기보유특별공제

정부가 추진하는 세제 개편안의 핵심은 '장기보유특별공제'를 실거주 중심으로 바꾸는 데 있다. 장기보유특별공제(장특공제)는 1가구 1주택자가 주택을 오래 보유하면 양도차익의 일정 비율을 공제해 세 부담을 덜어주는 제도다. 개편안은 실거주하지 않은 1주택자의 장특공제 혜택을 점진적으로 폐지하는 내용을 담았다.

보유 기간 공제 폐지…'거주 기간'으로 단일화

현재 제도는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1주택자에게 보유 기간과 거주 기간을 합산해 최대 80%의 장특공제를 적용한다. 실거주 2년 요건을 채우지 못했더라도 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제가 가능했다. 하지만 개편안은 2029년까지 이 보유 기간 공제를 단계적으로 없애고, 거주 기간에 따라서만 공제 혜택을 주도록 바뀐다.

12억 초과 고가 주택, 비거주 시 세 부담 증가

개편안이 시행되면 12억 원을 초과하는 고가 주택을 실거주 없이 보유한 경우, 지역에 상관없이 세 부담이 늘어난다. 가령 지방에서 12억 원에 산 주택을 15년간 보유만 하고 거주하지 않은 채 24억 원에 판다고 가정하면, 현행 제도에서는 약 1억 4,106만 원의 양도세를 낸다. 그러나 2029년 이후 개편안이 완전히 적용되면 세액은 2억 1,501만 원으로 오른다.

복잡해진 세제, "땜질식 처방 넘어 전면 개편해야"

이번 개편안을 두고 정책 일관성이 부족하다는 비판이 나온다. 지방 주택의 12억 원 이하 비과세 요건은 '2년 보유'로 두면서, 장특공제는 '거주' 중심으로 바꾸는 것이 서로 맞지 않는다는 지적이다. 국민의힘 박수영 의원은 국회입법조사처 자료를 인용해 "정부가 집값을 잡으려는 목적으로 그때그때 땜질식으로 세제를 고치다 보니 1주택 양도세에 적용되는 거주 기준도 제각각이 됐다"고 비판했다.

박 의원은 "이번 개편안은 거주하지 않았다는 이유로 1주택자까지 과도한 세금을 물리는 것"이라며 "누더기가 된 부동산 세제를 일관성 있고 예측가능하게 전면 개편해야 한다"고 강조했다. 복잡한 과세 기준으로 시장 혼란이 커지는 만큼, 조세 형평성을 위한 근본적인 대책 마련이 시급하다는 목소리가 나온다.

시나리오별 1주택자 양도세 변화 비교

현행 제도와 정부 개편안이 적용된 이후의 1주택자 양도세 부담은 특정 시나리오에서 큰 차이를 보인다. 아래 표는 실거주하지 않은 1주택자가 주택을 매도할 경우의 예상 양도세를 비교한 것이다.

주: 위 세액은 국회입법조사처 자료에 기반한 추산치이며, 실제 세액은 개인의 상황에 따라 달라질 수 있다.