주택담보대출 금리 7%대 진입…‘영끌족’ 이자 부담 얼마나 늘어날까

주택담보대출 금리, 앞으로 얼마나 더 오를까? 한국은행이 약 3년 6개월 만에 기준금리 인상에 나선 가운데 은행권 주담대 금리가 이미 최고 연 7%대 중반까지 오르면서 이른바 ‘영끌족’의 이자 부담이 빠르게 커지고 있다.

특히 시장금리 상승이 은행 대출금리에 선반영된 상황에서 기준금리까지 인상되면서 고정형과 변동형 주담대 금리가 모두 추가로 오를 가능성이 제기된다. 다만 실제 적용 금리는 은행과 대출 상품, 신용점수, 담보인정비율 등에 따라 달라질 수 있어 차주별 확인이 필요하다.

주택담보대출 금리, 고정형 상단 7%대 중반까지 상승

5대 은행의 고정형 주택담보대출 금리는 최고 연 7.49% 수준까지 오른 것으로 파악됐다.

금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 5년 고정형 주담대 금리는 7월 16일 기준 연 4.77~7.49% 수준을 나타냈다. 금리 상단이 연 7%대 중반에 진입하면서 일부 차주에게는 8%대 주담대 금리가 현실화할 수 있다는 전망도 나오고 있다.

고정형 주담대 금리는 통상 5년 만기 은행채 금리의 영향을 받는다. 은행채 금리가 오르면 은행이 대출에 필요한 자금을 조달하는 비용도 높아지고, 일정 시차를 두고 신규 대출과 금리 재산정 상품에 반영된다.

최근 5년 만기 은행채 금리는 연 4.3% 안팎까지 상승해 연초보다 약 1%포인트 높은 수준을 나타냈다. 기준금리 결정 이전부터 시장이 금리 인상 가능성을 반영하면서 주담대 금리가 선제적으로 오른 것으로 풀이된다.

변동형 주담대도 연 6%대…낮은 금리만 보고 선택하기 어려워

변동형 주택담보대출도 기준금리와 코픽스 상승 영향을 받아 금리 부담이 커질 수 있다.

5대 은행의 6개월 변동형 주담대 금리는 7월 16일 기준 연 4.13~6.58% 수준으로 집계됐다. 고정형보다 금리 상단은 낮지만 향후 기준금리와 코픽스가 오르면 차주의 실제 적용 금리도 추가로 상승할 수 있다.

변동형 주담대 금리의 주요 기준으로 사용되는 코픽스는 국내 은행이 예·적금과 금융채 등을 통해 자금을 조달할 때 부담한 비용을 지수화한 수치다. 예금금리와 은행채 금리가 오르면 코픽스가 상승하고, 코픽스 연동 대출의 금리도 재산정 주기에 따라 높아진다.

따라서 현재 고정형보다 변동형 금리가 낮더라도 향후 금리 상승 폭과 대출 유지 기간을 함께 고려해야 한다. 단기간 안에 대출을 상환할 계획인지, 장기간 안정적인 상환액을 원하는지에 따라 적합한 방식이 달라질 수 있다.

고정형과 변동형 주담대 차이는

한국은행 기준금리 2.75%로 인상한 이유

한국은행은 물가 상승과 금융안정 위험에 대응하기 위해 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 높였다.

한국은행 금융통화위원회는 2026년 7월 16일 기준금리를 0.25%포인트 인상했다. 2023년 1월 기준금리를 연 3.25%에서 3.50%로 올린 이후 약 3년 6개월 만의 인상 결정이다.

한국은행은 수출과 투자를 중심으로 국내 성장세가 강화되는 가운데 소비자물가 상승률이 상당 기간 목표 수준을 웃돌 것으로 예상된다고 설명했다. 가계대출과 환율 등 금융안정 측면의 위험이 지속되고 있다는 점도 금리 인상의 배경으로 제시했다.

앞서 한국은행은 2024년 10월과 11월, 2025년 2월과 5월에 걸쳐 기준금리를 총 1.00%포인트 인하했다. 이후 연 2.50%를 유지하다가 이번에 긴축 방향으로 전환했다.

한국은행의 기준금리 결정과 향후 통화정책 방향은 한국은행 통화정책방향 자료에서 확인할 수 있다.

중동 정세와 물가 상승 압력도 시장금리에 영향

국제 에너지 가격과 물가 전망의 불확실성은 채권금리와 대출금리를 끌어올릴 수 있는 요인이다.

한국은행은 중동 상황의 불확실성이 이어지는 가운데 에너지 가격 상승의 영향으로 세계 물가가 당분간 높은 오름세를 보일 수 있다고 평가했다. 국내 물가 역시 경기 개선에 따른 수요 압력과 비용 충격 전이로 높은 수준을 지속할 가능성이 있다고 전망했다.

물가 상승세가 장기화할 것으로 예상되면 채권시장에서는 기준금리가 높은 수준에서 유지되거나 추가로 인상될 가능성을 먼저 반영한다. 이 과정에서 은행채 금리가 상승하면 고정형 주담대 금리도 기준금리보다 앞서 오를 수 있다.

다만 향후 주담대 금리가 반드시 같은 폭으로 계속 오른다고 단정하기는 어렵다. 중동 정세와 국제유가, 환율, 국내 물가, 가계대출 증가세, 은행의 가산금리 정책 등이 함께 영향을 미치기 때문이다.

주담대 금리 0.25%p 오르면 이자 부담 1조8000억 원 증가

주택담보대출 금리가 0.25%포인트 상승하면 전체 차주의 연간 이자 부담은 약 1조8000억 원 늘어나는 것으로 추산됐다.

한국은행이 국회에 제출한 자료에 따르면 2026년 1분기 기준 주택 관련 대출 잔액은 1178조6000억 원이다. 주담대와 전세자금대출, 집단대출 등을 포함한 규모다.

대출금리가 0.25%포인트 오르면 주택 관련 대출 차주의 연간 이자 부담은 총 1조8000억 원 증가하는 것으로 분석됐다. 차주 1인당 연평균 이자 부담은 29만6000원 늘어난다.

금리가 0.50%포인트 상승할 경우 전체 이자 부담 증가액은 약 3조7000억 원, 0.75%포인트 상승하면 약 5조5000억 원으로 확대된다. 차주 1인당 부담 증가액도 각각 59만2000원과 88만9000원으로 추산됐다.

주담대 금리 상승 폭에 따른 이자 부담

신용대출 등 기타대출 차주의 부담도 늘어난다. 대출금리가 0.25%포인트 상승하면 기타대출의 연간 이자 부담은 약 1조5000억 원, 0.75%포인트 오르면 약 4조5000억 원 증가하는 것으로 추정됐다.

영끌족이 금리 상승에 더 취약한 이유

소득 대비 대출 규모가 크거나 변동금리 비중이 높은 차주는 작은 금리 인상에도 가계 현금흐름이 크게 악화될 수 있다.

주택 가격 상승기에 자기자본보다 대출 비중을 높여 주택을 매입한 차주는 매달 갚아야 할 원리금 자체가 크다. 여기에 신용대출까지 함께 이용했다면 주담대와 기타대출 금리 상승의 영향을 동시에 받을 수 있다.

예를 들어 대출 잔액이 5억 원인 차주의 적용 금리가 단순 계산으로 0.25%포인트 오르면 연간 이자는 약 125만 원, 월평균으로는 약 10만4000원 증가한다. 0.75%포인트 상승하면 연간 부담은 약 375만 원 늘어난다.

다만 실제 증가액은 원리금균등상환이나 원금균등상환 등 상환 방식, 남은 원금, 금리 재산정일, 우대금리 적용 여부에 따라 달라진다. 평균 증가액만 보고 자신의 부담을 판단하기보다 은행 앱이나 상환계획표에서 다음 금리 변경일과 예상 원리금을 확인해야 한다.

주담대 차주가 지금 확인해야 할 5가지

금리 상승기에는 대출을 성급하게 갈아타기보다 금리 구조와 중도상환 비용, 남은 상환 기간을 함께 비교해야 한다.

1. 금리 재산정일 확인하기
   변동형 대출은 3개월·6개월·12개월 등 상품별 주기에 따라 금리가 달라진다. 다음 변경일과 적용 기준금리를 먼저 확인해야 한다.
2. 우대금리 조건 다시 점검하기
   급여 이체와 카드 사용, 자동이체, 예금 보유 등 우대조건을 놓치면 실제 금리가 높아질 수 있다.
3. 대환대출의 실질 절감액 계산하기
   새 상품의 금리가 낮아도 중도상환수수료와 인지세, 설정비용 등이 발생하면 단기적으로 손해가 날 수 있다.
4. 상환 가능한 원금 규모 확인하기
   여유자금으로 원금을 일부 상환하면 이후 금리 상승에 따른 이자 증가 폭을 줄일 수 있다. 다만 비상자금을 모두 사용하는 방식은 피해야 한다.
5. 월 상환액이 소득에서 차지하는 비중 살피기
   금리가 추가로 0.25~0.50%포인트 올라도 감당할 수 있는지 스트레스 상황을 가정해 계산하는 것이 필요하다.

주택담보대출 금리, 당분간 변동성 커질 가능성

향후 주담대 금리는 한국은행의 추가 금리 결정뿐 아니라 은행채와 코픽스, 은행별 가산금리 변화에 따라 움직일 전망이다.

기준금리가 올랐다고 모든 대출금리가 즉시 같은 폭으로 상승하는 것은 아니다. 고정형 대출은 은행채 금리가, 변동형 대출은 코픽스와 단기 금융채가 더 직접적인 영향을 미친다.

은행이 예금금리를 높여 자금을 확보하면 조달비용이 상승해 코픽스와 대출금리에 반영될 수 있다. 반대로 시장금리가 하락하거나 은행이 가산금리를 낮추면 기준금리가 높은 수준을 유지해도 일부 대출금리는 내려갈 가능성이 있다.

주담대 차주는 금리 전망만 보고 고정형과 변동형을 선택하기보다 자신의 소득 안정성과 대출 기간, 중도상환 계획을 기준으로 판단해야 한다. 금리 상승기에 가장 중요한 것은 최저금리 상품을 찾는 것보다 예상 가능한 범위 안에서 상환 구조를 관리하는 일이다.