월세 연체 세입자 단전·단수, 어떨 땐 합법이고 어떨 땐 불법일까?

월세 연체 단전·단수, 법원의 판단은 왜 엇갈리나

월세를 내지 않는 세입자의 전기와 수도를 끊는 조치는 상황에 따라 합법과 불법을 오간다. 실제로 같은 임대인이 월세를 연체한 두 세입자에게 단전·단수 조치를 했으나 법원은 한쪽은 무죄, 다른 쪽은 유죄로 판단한 사례가 있다. 판결의 향방을 가른 것은 계약기간 만료 여부와 남은 보증금 등 세입자가 처한 구체적인 상황이었다.

대법원 판례로 본 '정당행위'의 조건

임대인의 단전·단수 조치가 형법상 처벌을 피하려면 사회 통념상 용인될 수 있는 '정당행위'로 인정받아야 한다. 정당행위란 사회상규에 위배되지 않는 행위로, 위법성이 조각되어 처벌받지 않는 행위를 말한다. 대법원은 단전·단수 조치가 정당행위에 해당하는지를 판단할 때 행위의 동기와 목적, 수단과 방법의 적절성, 보호하려는 이익과 침해되는 이익 간의 균형 등을 종합적으로 고려한다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결).

무죄 사례: 계약 끝나고 보증금 소진됐을 때

법원이 단전·단수 조치를 정당행위로 인정한 사례는 임대차 계약이 사실상 종료된 상태에서 이뤄졌다. 대법원 판례의 세입자 A씨는 계약기간이 만료됐고, 연체 월세를 공제하면 남는 보증금도 없었다. 임대인은 수차례 월세 납부를 독촉하고 단전·단수 가능성을 미리 알린 뒤, 한 차례 전기와 수도를 끊었다. 법원은 이러한 점들을 종합해 임대인의 행위가 형법 제20조의 정당행위에 해당해 위법성이 없다고 판단했다.

유죄 사례: 계약 기간과 보증금 남아있을 때

반면, 업무방해죄가 성립해 유죄 판결을 받은 B씨 사례의 계약 조건은 달랐다. B씨는 임대차 계약기간이 7~9개월가량 남아 있었고, 연체 월세를 빼고도 7000만 원이 넘는 보증금이 있었다. 임대인은 계약 해지 의사와 단전·단수 가능성을 통보한 후 두 차례에 걸쳐 전기와 수도 공급을 중단했다. 대법원은 계약기간과 보증금이 상당히 남아있는 점 등을 고려할 때, 임대인의 조치가 권리 행사의 수단을 넘어 세입자의 영업 활동을 방해한 위법한 행위라고 보아 업무방해죄 유죄를 확정했다.

한눈에 보는 유·무죄 판단 핵심 기준

두 사례의 유·무죄를 가른 핵심적인 차이는 계약기간 만료 여부와 보증금 잔액 유무였다. 아래 표는 두 판결의 주요 조건을 비교한 것이다. 이처럼 단전·단수 조치의 정당성은 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 엄격하게 판단된다.

*출처: 대법원 2006도9157 판결 내용 재구성

계약서 특약이 '면죄부'가 아닌 이유

임대차 계약서에 '월세 연체 시 단전·단수 할 수 있다'는 특약 조항을 넣었더라도 법적 처벌을 무조건 피할 수 있는 것은 아니다. 앞서 살펴본 두 사례 모두 계약서에 동일한 단전·단수 조항이 있었지만, 법원은 조항의 유무와 관계없이 실제 상황을 기준으로 유·무죄를 판단했다. 계약서의 특약은 당사자 간의 합의일 뿐, 형법상 범죄 성립 여부를 결정하는 절대적인 기준이 되지는 않는다. 특약만 믿고 섣불리 공급을 끊었다가는 업무방해죄로 처벌받을 수 있다.

도어락 교체·짐 반출 등 자력구제는 더 위험

세입자 동의 없이 출입문 도어락을 바꾸거나 짐을 임의로 들어내는 행위는 더 심각한 범죄로 이어질 수 있다. 임대인 소유의 건물이라도 세입자가 점유 중인 공간에 무단으로 들어가면 주거침입죄에 해당할 수 있고, 짐을 옮기다 물건이 파손되면 재물손괴죄까지 성립 가능하다. 나아가 위법한 조치로 세입자가 입은 영업 손실 등은 별도의 민사상 손해배상 책임으로 돌아올 수 있다.

감정 앞서면 '채권자'에서 '가해자'로…올바른 법적 절차는?

월세를 연체한 세입자를 합법적으로 내보내려면 정해진 법적 절차를 따라야 한다. 감정적인 대응은 채권자인 임대인을 형사 처벌을 받는 가해자로 만들 수 있다. 상가 건물은 3기, 주택은 2기 차임액에 달하는 월세가 연체되면 계약 해지 요건이 충족된다. 이때 내용증명 등으로 계약 해지 의사를 통보하고, 세입자가 응하지 않으면 법원에 건물인도(명도)소송을 제기해야 한다. 소송 중 세입자가 제3자에게 점유를 넘기는 것을 막기 위해 '점유이전금지가처분' 신청을 함께 진행하는 것이 안전하다. 법원에서 승소 판결을 받은 뒤에는 강제집행 절차를 통해 합법적으로 건물을 인도받을 수 있다.