서울 아파트값 양극화 심화…동대문 13% 급등·종로만 하락

서울 아파트값 상승세 속 지역별 격차가 커진 이유

서울 부동산 시장은 현재 ‘전체 상승’보다 ‘선별 상승’ 흐름이 강해지는 모습이다.

평균 가격 자체는 오르고 있지만 실제 시장에서는 특정 지역만 강하게 움직이고 있다. 특히 신축 공급, 교통 개발, 재건축 기대감이 있는 지역으로 수요가 집중되는 흐름이 뚜렷하다.

이번 통계에서도 강남권과 일부 동북권이 상승을 이끌었다.

동대문구 아파트값이 가장 많이 오른 배경

동대문구는 최근 1년간 서울 자치구 가운데 가장 높은 상승률인 13.41%를 기록했다.

핵심은 청량리역 일대 변화다.

GTX와 광역교통망 기대감, 대규모 정비사업 완료, 신축 단지 입주 효과가 동시에 겹치면서 가격 상승 압력이 커졌다.

과거 상대적으로 저평가됐던 동북권이라는 점도 영향을 미쳤다. 실수요와 투자 수요가 함께 유입되는 구조가 만들어졌다는 분석이다.

강남구와 송파구 상승세가 여전히 강한 이유

강남구는 평균 아파트값이 27억5685만원까지 오르며 12.88% 상승했다.

송파구와 강동구 역시 12%대 상승률을 기록했다.

특히 강남권은 단순 주거 선호를 넘어 자산 안전판 역할을 하는 흐름이 강하다. 시장 불확실성이 커질수록 고가 핵심 입지로 자금이 몰리는 현상이 반복되고 있다.

재건축 기대감과 학군, 교통, 업무지구 접근성까지 겹치면서 가격 방어력이 매우 강한 지역으로 평가받는다.

종로구 아파트값이 서울에서 유일하게 하락한 이유

이번 조사에서 가장 눈에 띄는 부분은 종로구다.

서울 전체가 상승하는 상황에서도 종로구는 5.97% 하락했다.

배경으로는 노후 단지 비중이 높은 구조와 신규 공급 부족이 꼽힌다. 강남권처럼 재건축 기대감이 강하지 않고, 신축 프리미엄을 형성할 만한 대규모 공급도 제한적이라는 점이 영향을 미쳤다는 분석이다.

도심 접근성 자체는 뛰어나지만 주거 선호 측면에서는 상대적으로 경쟁력이 약해졌다는 평가도 나온다.

서초구 상승폭이 제한적이었던 이유

흥미로운 부분은 서초구 상승률이다.

강남·송파와 달리 서초구는 1.15% 상승에 그쳤다.

다만 이는 시장 약세라기보다 지난해 반포권 신고가 거래 영향이 이미 선반영됐기 때문이라는 해석이 많다.

즉 이전 급등에 따른 기저효과가 올해 수치에 영향을 준 셈이다.

서울 집값 흐름이 ‘강남 대 비강남’에서 바뀌고 있다는 분석

과거 서울 부동산 시장은 단순히 강남권과 비강남권 구도로 설명되는 경우가 많았다.

하지만 최근에는 분위기가 조금 달라졌다.

강남권 외에도 청량리·성수·마곡처럼 교통과 신축 개발이 결합된 지역이 빠르게 올라오고 있다.

결국 핵심은 ‘입지’보다 ‘미래 가치가 증명되는 입지’로 바뀌고 있다는 점이다.

실수요자들이 가장 주목하는 지역은 어디인가

최근 실수요층 관심은 상대적으로 가격 부담이 덜하면서 개발 호재가 있는 지역으로 이동하는 분위기다.

동대문구 상승률이 대표적 사례다.

강남 진입이 어려운 상황에서 교통 개선과 신축 공급이 동시에 이뤄지는 지역으로 수요가 몰리고 있다는 해석이 가능하다.

특히 GTX와 광역철도망은 서울 외곽과 비강남 지역 가격 흐름까지 바꾸는 변수로 작용하고 있다.

서울 부동산 시장이 다시 양극화 국면으로 들어섰다는 평가

이번 통계에서 가장 중요한 건 ‘평균 상승률’ 자체가 아니다.

같은 서울 안에서도 상승 지역과 정체·하락 지역이 극명하게 갈리고 있다는 점이다.

결국 서울 부동산 시장이 다시 양극화 흐름으로 진입했다는 의미에 가깝다.

특히 신축 여부와 교통망, 재건축 기대감 유무에 따라 가격 흐름이 크게 갈리는 모습이다.

앞으로 서울 집값 흐름에서 중요하게 봐야 할 변수

현재 시장에서는 금리보다 지역별 공급과 개발 이슈 영향력이 더 커지는 분위기다.

특히 강남3구는 여전히 강한 수요를 유지하고 있고, 동북권 일부는 개발 기대감이 가격 상승을 견인하고 있다.

반면 신규 공급 동력이 부족하거나 노후화가 심한 지역은 상대적으로 약세 흐름이 이어질 가능성이 있다는 분석도 나온다.

이번 발표에서 가장 눈에 띄는 점은 서울 전체가 오르는 시장에서도 ‘어디를 사느냐’에 따라 체감 자산 흐름이 완전히 달라졌다는 부분이다. 이제 서울 부동산은 같은 도시 안에서도 서로 다른 시장처럼 움직이고 있다는 인상이 강해졌다.