국세청, 현금부자 부동산 거래 127명 세무조사…탈루 추정 1,700억 원

국세청은 2026년 5월 19일 부동산 탈세 혐의자 127명에 대한 세무조사에 착수했다. 연합뉴스에 따르면 국세청은 국토교통부에서 공유받은 자금조달계획서를 분석해 조사 대상을 선정했으며, 이들의 주택 취득 규모는 3,600억 원, 탈루 의심 금액은 1,700억 원이다. 이번 조사는 대출 없이 고가 아파트를 산 현금부자, 부모에게 돈을 빌린 것처럼 꾸민 부모찬스 거래, 소득 신고 누락 자금으로 주택을 취득한 사례를 겨냥한다.

국세청 부동산 세무조사는 현금부자·부모찬스 거래 127명을 겨냥했다

국세청이 대출 없이 현금으로 고가 주택을 사들인 이른바 현금부자 거래와 부모 자금 지원을 차용으로 위장한 거래를 정조준했다. 연합뉴스에 따르면 국세청은 국토교통부에서 공유받은 자금조달계획서를 분석해 탈루 혐의자 127명을 조사 대상으로 선정했다. 조사 대상자의 주택 취득 규모는 3,600억 원이고, 국세청이 의심하는 탈루 금액은 1,700억 원이다.

이번 조사의 핵심은 “집을 샀다”가 아니라 “그 돈이 어디서 왔는가”다.

대출 규제가 강화되면 금융권 대출을 활용하기 어려운 수요자는 부모 자금, 가족 간 차용, 사업자금, 현금성 자산 등을 동원할 수 있다. 문제는 이 과정에서 실제 증여를 빌린 돈처럼 꾸미거나, 신고하지 않은 소득을 주택 취득 자금으로 쓰는 경우다.

전자신문에 따르면 국세청은 현금부자·사인 간 채무 과다자, 시세차익 목적 다주택자, 가격 상승 지역 주택 취득자, 30억 원 이상 초고가 주택 취득자 등 네 유형을 중심으로 조사 대상을 선별했다.

자금조달계획서 검증은 주택 취득 자금의 출처를 따지는 절차다

이번 조사에서 중요한 자료는 자금조달계획서다. 자금조달계획서는 주택을 취득할 때 매입 자금이 어디에서 나왔는지 기재하는 자료다. 예금, 대출, 증여, 차입금, 주식 매각대금, 보증금 승계 등 자금 흐름을 적게 된다.

국세청은 이 자료를 국토교통부로부터 공유받아 분석했다. 연합뉴스는 국세청이 자금조달계획서 등을 바탕으로 부당증여 현금부자, 채무과다자, 다주택자, 30억 원 이상 취득자 등을 조사 대상으로 삼았다고 보도했다.

자금조달계획서에서 문제가 되는 지점은 실제 자금 흐름과 신고 내용이 맞지 않는 경우다. 예를 들어 신고소득이 크지 않은 30대가 30억 원대 아파트를 대출 없이 샀다면, 과세당국은 예금 형성 과정, 가족 간 자금 이동, 주식 매각대금, 사업소득 신고 여부를 함께 본다.

즉, “현금으로 샀다”는 사실 자체가 불법은 아니다. 다만 그 현금의 출처가 증여인지, 차입인지, 신고된 소득인지, 사업소득 누락 자금인지가 핵심이다.

30억 원대 아파트 무대출 매입 사례는 부모찬스 의심을 받았다

대표 사례는 30대 A씨다. 연합뉴스에 따르면 A씨는 서울 강남의 학군지에 30억 원대 아파트를 대출 없이 현금으로 사들였다. A씨는 대기업 직장인이었지만, 국세청은 근로소득만으로 해당 주택 취득 자금을 마련하기 어렵다고 봤다. 같은 시기 A씨의 부친이 30억 원대 해외주식을 매각했고, 이 자금의 사용처가 불분명했다는 점도 조사 배경으로 소개됐다.

이 사례에서 국세청이 보는 쟁점은 단순히 부친이 자산가였다는 점이 아니다. 부친의 자산 매각 시점과 자녀의 주택 취득 시점, 자녀의 소득 수준, 대출 여부, 자금 흐름이 맞물렸다는 점이다.

국세청은 A씨가 아파트 구입 전 부친의 해외주식 매각 사실을 포착하고, 이 자금이 자녀에게 편법 지원됐을 가능성을 들여다보고 있다. 이 경우 실제 증여가 있었는지, 증여세 신고가 있었는지, 자금이 차입금으로 위장됐는지가 조사 대상이 된다.

이런 사례가 ‘부모찬스’로 불리는 이유는 자녀의 소득·자산 형성 능력보다 부모의 자금력이 주택 취득에 결정적 역할을 했다고 의심되기 때문이다.

부모 자금 차용증이 있어도 통상적이지 않으면 꼼수증여로 볼 수 있다

또 다른 쟁점은 부모와 자녀 사이의 차용증이다. 제공자료에 따르면 30대 초반 사회초년생 B씨는 상가 건물주인 부친으로부터 10억 원을 지원받아 강남권 신도시 지역의 20억 원 상당 아파트를 구입했다. B씨는 차용증을 작성했지만, 상환기한을 부친의 사망 시점으로 정하고 이자도 상환 시점에 일괄 지급하기로 한 것으로 소개됐다.

형식상 차용증이 있다고 해서 모두 정상 차입으로 인정되는 것은 아니다. 부모와 자녀 사이 돈거래는 실제 상환 가능성, 이자 지급 여부, 상환기한, 담보 설정, 자금 흐름, 채무자의 소득 수준을 종합적으로 봐야 한다.

오상훈 국세청 자산과세국장은 제공자료에서 “대출규제를 우회하기 위해 부모로부터 고액 자금을 차용하는 부모찬스 거래가 증가하고 있다”며 “이는 증여 사실을 채무로 위장하려는 이른바 꼼수증여에 해당할 수 있다”고 지적했다.

핵심은 차용증의 존재가 아니라 실질이다. 갚을 능력이 없고, 이자 지급도 없으며, 상환기한이 비정상적으로 길거나 불확실하다면 과세당국은 이를 실제 빚이 아니라 증여로 볼 수 있다.

신고 누락 소득으로 고가 아파트를 산 사례도 조사 대상에 포함됐다

이번 조사는 부모찬스만 겨냥하지 않는다. 제공자료에 따르면 농산물 유통 과정에서 매출을 신고 누락한 자금으로 아파트를 구입한 사례, 개인병원 비급여 현금매출을 누락해 강남 대형 평수 초고가 아파트를 50억 원에 구입한 치과의사 사례도 적발됐다.

이 사례들은 자금 출처의 성격이 다르다. 부모에게 받은 돈이 아니라 본인이 벌었지만 신고하지 않은 소득이 문제다. 사업자는 매출을 누락하면 소득세 또는 법인세, 부가가치세 등과 연결될 수 있다. 의료기관 비급여 현금매출 누락도 같은 맥락에서 과세 대상이 될 수 있다.

부동산 취득은 숨겨진 소득이 드러나는 대표적 계기다. 사업소득을 적게 신고했더라도 고가 주택을 현금으로 사면, 과세당국은 신고소득과 자산 증가 규모를 비교한다. 신고소득으로 설명되지 않는 고액 자금이 있으면 사업장 매출 누락, 가족 간 증여, 차명자금 등을 함께 검증하게 된다.

따라서 이번 조사는 주택 매수자 개인만이 아니라 관련 사업체, 가족 계좌, 현금 흐름까지 확대될 가능성이 있다.

강남4구·마용성·가격 상승 지역 주택 취득자가 집중 모니터링 대상이다

국세청은 강남4구와 마용성 등 주요 선호지역, 최근 가격이 상승 중인 지역에서 주택을 취득하며 탈세하는 사례를 집중 모니터링하고 있다. 30억 원 이상 초고가 주택에 대해서는 전수 검증을 진행하고 있다.

전자신문도 국세청이 30억 원 이상 초고가 주택 취득자 등을 주요 조사 유형으로 선별했다고 보도했다.

집중 모니터링 지역이 중요한 이유는 가격 상승 기대가 큰 지역일수록 고액 자금이 빠르게 이동하기 때문이다. 선호지역 주택은 매입 금액이 크고, 부모 자금 지원이나 가족 간 차용이 섞이면 증여세 탈루 가능성이 커진다.

국세청은 지난해 2025년 10월 1차 조사에 이어 추가 세무조사를 이어간다는 방침이다. 이 흐름은 단발성 조사가 아니라 고가 주택 취득 자금 검증을 지속하겠다는 신호로 읽힌다.

사업자대출로 고가 아파트를 산 경우 2026년 하반기 전수 검증 대상이 된다

국세청은 사업자대출을 이용해 고가 아파트를 구입한 경우 2026년 상반기 자진시정 후 2026년 하반기부터 전수 검증을 실시할 예정이다.

사업자대출은 사업 운영을 위해 받은 자금이다. 그런데 이 자금이 사업 목적과 무관하게 주택 취득에 사용됐다면 세무상 문제가 될 수 있다. 특히 법인 자금이나 사업장 자금을 개인 주택 매입에 활용한 경우에는 소득 처분, 가지급금, 증여, 배당, 업무무관 지출 등 여러 세무 쟁점으로 이어질 수 있다.

이번 발표에서 눈에 띄는 점은 국세청이 단순히 주택 매수자만 보는 것이 아니라 자금의 형성 과정까지 보겠다고 밝힌 점이다. 사업자대출, 매출 누락, 가족 간 차용, 해외주식 매각 자금이 모두 조사 범위 안에 들어갈 수 있다.

고가 아파트를 산 사실보다 중요한 것은 그 돈이 세금을 제대로 낸 뒤 형성된 돈인지다.

정상 자금조달과 꼼수증여 의심 거래의 차이

이 비교에서 핵심은 형식보다 실질이다. 차용증을 썼다는 이유만으로 부모 자금이 모두 정상 차입이 되는 것은 아니다. 반대로 부모에게 돈을 빌렸다고 해서 모두 증여로 보는 것도 아니다. 실제 상환 능력과 이자 지급, 자금 흐름이 있어야 차입으로 설명될 수 있다.

부동산 자금출처 조사는 대출규제 우회 거래까지 겨냥한다

이번 조사는 국내 부동산 시장의 규제 환경과 맞물려 있다. 대출규제가 강화되면 자금력이 있는 가구는 가족 자금, 현금성 자산, 사업자금, 사인 간 채무를 활용해 주택을 취득할 수 있다. 이 과정에서 증여세 신고 없이 부모가 자녀에게 자금을 지원하면 조세 형평성 문제가 생긴다.

국세청은 이번 조사에서 30억 원 이상 초고가 주택과 가격 상승 지역을 집중적으로 보고 있다. 이는 단순히 세금을 더 걷겠다는 차원을 넘어, 대출규제 밖에서 현금과 가족 자금으로 시장에 진입하는 거래를 검증하겠다는 의미다.

오상훈 국세청 자산과세국장은 제공자료에서 부동산 거래 과정의 탈세가 조세정의를 훼손하고 청년과 시민에게 상대적 박탈감을 준다고 말했다. 이 발언은 이번 조사가 세무행정뿐 아니라 부동산 공정성 이슈와도 연결돼 있다는 점을 보여준다.

현금 매입 자체가 불법은 아니지만 자금 출처는 입증해야 한다

대출 없이 집을 사는 것 자체가 불법은 아니다. 본인이 오랜 기간 신고소득으로 자산을 모았거나, 이미 세금을 낸 재산을 처분해 주택을 취득했다면 정상 거래다. 부모에게 증여를 받았더라도 증여세를 신고하고 납부했다면 그 자체로 문제라고 할 수 없다.

문제는 출처가 설명되지 않는 현금이다.

고가 아파트를 전액 현금으로 샀는데 신고소득, 금융자산 형성 과정, 가족 간 거래 내역이 맞지 않으면 세무조사 대상이 될 수 있다. 부모에게 돈을 빌렸다고 주장하더라도 실제 이자 지급과 상환 능력이 없으면 증여로 판단될 수 있다.

따라서 이번 조사는 현금부자 전체를 문제 삼는 것이 아니라, 자금 출처가 불분명하거나 증여를 채무로 위장한 거래를 겨냥한 것으로 봐야 한다. 세무조사 대상이라는 사실만으로 탈세가 확정된 것은 아니지만, 소명 과정에서 자금 흐름을 입증하지 못하면 세금과 가산세 부담이 커질 수 있다.

이번 조사의 핵심은 ‘집값’보다 ‘돈의 이력’이다

이번 발표에서 눈에 띄는 점은 국세청이 집을 산 결과보다 돈이 만들어진 과정을 보고 있다는 점이다. 30억 원짜리 아파트를 샀다는 사실보다 중요한 것은 그 30억 원이 근로소득인지, 부모 증여인지, 사업 매출 누락인지, 해외주식 매각 자금인지다. 부동산 세무조사는 결국 “등기부상 소유자”와 “실제 자금 부담자”가 같은지를 확인하는 절차다. 앞으로 고가 주택 거래에서는 계약서보다 계좌 흐름이 더 중요한 설명자료가 된다.