전세사기 특별법 개정안, '선구제 후회수' 방안의 핵심 쟁점은?

'선구제 후회수'의 정의와 작동 원리

전세사기 피해 구제책으로 '선구제 후회수' 방안이 핵심 쟁점으로 떠올랐다. 선구제 후회수란 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 피해 임차인의 보증금 반환 채권을 먼저 사들여 보증금 일부를 지급하고, 나중에 임대인에게 구상권을 행사해 비용을 회수하는 제도다. 현행법만으로는 피해 회복이 어렵다는 지적 속에, 피해자의 주거 안정과 신속한 일상 회복을 위한 대안으로 제시됐다.

국토교통부 자료를 보면 2026년 6월까지 경·공매가 끝난 전세사기 피해 1만 4402건의 보증금 평균 회수율은 48.0%에 그쳤다. 특히 전체 피해자의 약 76%가 20~30대 청년층에 집중돼 사회초년생의 피해가 심각하다. 이에 따라 더 직접적이고 신속한 구제책이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

작동 방식과 지원 대상

개정안의 선구제 후회수 방식은 '신청-매입-지급-회수'의 4단계로 진행된다. 전세사기 피해자가 위원회에 보증금 반환 채권 매입을 신청하면, 위원회가 심의를 거쳐 매입 여부와 가격을 정한다. 이후 HUG가 채권을 사들여 피해자에게 보증금 일부를 우선 지급하고, 마지막으로 임대인과 해당 주택에 법적 절차를 진행해 투입 비용을 회수하는 구조다. 지원 대상의 구체적인 자격 요건은 피해자 소득 수준과 피해 규모 등을 고려해 정해질 예정으로, 법안 논의 과정의 주요 쟁점이다.

찬성론: "사회적 재난 관점에서 신속 구제해야"

선구제 후회수 방안에 찬성하는 측은 전세사기를 개인 간 채무 문제가 아닌 사회적 재난으로 보고 국가의 적극적인 개입이 필요하다고 주장한다. 피해자들이 경매 같은 복잡하고 긴 법적 절차를 감당하기 어려운 데다, 이 과정에서 보증금 절반도 돌려받지 못하는 현실을 근거로 든다. 2026년 8월까지 전국적으로 4만 건이 넘는 피해 사례가 공식 인정된 만큼, 국가가 먼저 최소한의 주거 안정을 보장하고 피해자의 일상 회복을 돕는 것이 최우선 과제라는 입장이다.

반대론: "재정 부담과 형평성 문제 우려"

반면 정부를 포함한 반대 측은 막대한 재정 부담과 다른 사기 피해자와의 형평성 문제를 우려한다. 수만 건에 달하는 피해 보증금을 공공기관이 모두 인수할 경우 막대한 재원이 필요하며, HUG가 임대인으로부터 보증금을 제대로 회수하지 못하면 그 손실이 국민 부담으로 전가될 수 있다는 점을 지적한다. 보이스피싱 등 다른 유형의 사기 피해자와의 형평성 문제도 제기된다. 특정 사기 유형에만 국가 재정을 투입해 직접 구제하는 선례를 남기는 데 사회적 합의가 부족하다는 비판이다.

주요 쟁점 비교: 현행법과 개정안

현행 전세사기 특별법은 피해자에게 우선매수권을 주거나 저금리 대환대출을 지원하는 간접 방식에 초점을 맞춘다. 반면 '선구제 후회수'를 담은 개정안은 공공기관이 채권을 직접 매입해 보증금을 보전하는 직접 지원 방식이라는 점에서 근본적인 차이가 있다.

개정안이 피해자 부담 완화와 신속한 구제에 초점을 맞춘다면, 현행법은 기존 법체계 내에서 금융 및 절차적 지원을 제공하는 데 그친다.

법안 처리 현황과 향후 전망

전세사기 특별법 개정안은 국회에서 여야 간 이견으로 처리가 지연되고 있다. 최근 국정감사에서도 전세사기 피해의 심각성을 보여주는 자료들이 공개되며 신속한 대책 마련을 촉구하는 목소리가 커졌다. 실제로 전남광주통합시의 경우 피해 인정 금액만 1770억 원에 달해 시 차원의 대책 마련에 나서기도 했다. 다만 재원 마련 방안과 다른 사기 피해자와의 형평성 등 사회적 합의가 필요한 과제가 남아 있어 국회 처리까지는 진통이 예상된다.