중형 아파트 월세 비중 1년 새 9.9%P 급등…서울 전세 매물 실종 여파

올해 서울 임대차 시장에서 서울아파트 월세 비중 집계 결과 중형 아파트의 월세 전환 속도가 소형 대비 2배 이상 가파른 상승세를 나타냈다. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 2026년 1∼9월 신규 계약 분석 결과, 전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 중형 아파트의 월세 비중은 44.8%에 달했다(국토교통부, 2026). 정부는 그동안 1인 가구 증가를 월세화의 주된 요인으로 지목했으나, 실제 거래 현장에서는 3~4인 가구가 주로 거주하는 중형 평형의 전세난과 월세화가 한층 빠르게 전개되고 있다.

전용 60~85㎡ 중형 월세 비중 44.8%로 상승 폭 최대

2026년 1~9월 서울 아파트 전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 면적대의 중형 아파트 월세 비중은 44.8%로 집계돼 전년 동기 대비 9.9%포인트 상승하며 서울 시내 모든 면적대 중 가장 큰 상승 폭을 기록했다(국토교통부, 2026). 같은 기간 해당 면적대의 전체 전월세 거래 2만8258건 중 월세 계약은 1만2659건에 달했다(국토교통부, 2026). 지난해 같은 기간 월세 비중이 34.9%였던 점을 감안하면 불과 1년 만에 계약 10건 중 4.5건 꼴로 월세 계약이 체결된 셈이다.

반면 1인 가구가 주로 찾는 초소형 면적대의 월세 비중 오름세는 상대적으로 완만했다. 전용 40㎡ 이하의 경우 올해 1~9월 전월세 거래 2만1071건 가운데 월세가 1만8370건으로 87.2%를 차지했다(국토교통부, 2026). 비중 자체는 높지만 지난해 같은 기간(82.5%)과 비교한 상승 폭은 4.7%포인트에 그쳤다. 중형 아파트의 월세 비중 상승 폭(9.9%포인트)이 소형 아파트의 2배를 웃돈 셈이다.

중소형과 대형 면적대 역시 일제히 월세 비율이 높아졌다. 전용 40㎡ 초과∼60㎡ 이하의 월세 비중은 지난해 42.4%에서 올해 51.8%로 9.4%포인트 뛰며 과반을 넘어섰다(국토교통부, 2026). 이미 소형 평형을 중심으로 서울 아파트 월세 거래 첫 50% 돌파 흐름이 나타난 데 이어, 3인 이상 가구의 표준 주거 평면인 중형 면적으로 월세화가 번지는 양상이다. 전용 85㎡ 초과 대형 아파트 또한 지난해 37.6%에서 올해 44.6%로 7.0%포인트 올랐다(국토교통부, 2026).

면적대별 전월세 거래 현황과 비중 변화

서울 아파트 임대차 시장에서는 전 면적대에 걸쳐 전세의 월세화가 심화됐으나 면적 구간에 따라 체감 변동 폭에는 뚜렷한 격차가 확인됐다(국토교통부, 2026). 소형 평형은 높은 월세 비중을 유지하는 가운데 완만한 오름세를 보인 반면, 중형 평형은 월세 비중이 단기간에 10%포인트 가까이 급증했다.

표: 2026년 1~9월 서울 아파트 면적대별 월세 비중 현황

*출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026년 10월 25일 집계 자료)

집계 결과 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중형 평형의 월세 비중 상승 폭은 9.9%포인트로 전 면적대 중 1위를 기록했으며, 소형(4.7%포인트) 대비 상승 속도가 2배 이상 빨랐다(국토교통부, 2026).

중형 평형 전세 거래 37.3% 급감에 따른 반사 효과

중형 평형의 월세 비중이 가파르게 치솟은 직접적인 배경은 월세 계약이 폭발적으로 늘어났다기보다 전세 거래 건수가 급감한 데 따른 통계적 반사 효과로 풀이된다(국토교통부, 2026). 분모에 해당하는 전세 계약 건수가 크게 줄어들면서 전체 거래 중 월세가 차지하는 비중이 구조적으로 높아졌다.

실제로 2026년 1∼9월 전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 아파트의 전세 거래량은 1만5599건으로 지난해 같은 기간(2만4896건) 대비 37.3% 감소했다(국토교통부, 2026). 1년 사이에 중형 아파트 전세 계약이 9297건 줄어든 셈이다. 같은 기간 월세 거래량 역시 지난해 1만3345건에서 올해 1만2659건으로 5.1% 줄었지만, 전세 거래 감소율(37.3%)이 월세 감소율(5.1%)을 크게 웃돌았다(국토교통부, 2026).

이러한 거래 감소 현상은 전세 수요가 줄어서라기보다는 시장에 나와 있는 신규 전세 매물 자체가 고갈되었기 때문이라는 지적이 나온다. 임대차 시장 일각에서는 서울 아파트 전세 매물 1년 새 13% 증발 사태와 맞물려 매물 부족이 신규 계약 단절로 이어졌다고 평가한다.

실거주 의무와 전세 대출 규제가 초래한 공급 감소

부동산 전문가와 중개 현장 관계자들은 실거주 의무와 전세 대출 규제 강화가 복합적으로 맞물리면서 중형 아파트의 전세 공급망을 차단했다고 진단한다. 전세 매물이 시장에 풀리지 않다 보니 기존 임차인들이 계약 갱신을 선택하고, 남은 매물은 집주인들이 보유세 등 세 부담을 덜기 위해 월세로 돌리면서 전세 품귀가 심화됐다.

노원구에서 영업하는 공인중개사 윤모 씨는 “실거주 의무가 강화되면서 새로운 매물이 나올 수 없고 남아 있는 전세 매물도 집주인들이 세 부담을 줄이기 위해 월세로 바꾸는 분위기”라며 “특히 중형 평형은 소형보다 월세가 비싸고 주로 전세 계약을 하던 편이라 타격이 더 크다”고 말했다.

제도적 요인이 시장의 구조적 월세화를 부추겼다는 학계 분석도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “전세 대출 규제 강화와 실거주 의무로 전세 공급이 막히고 매물이 줄어 갱신 계약을 하는 세입자가 늘어나는 등 규제와 정책의 영향이 종합적으로 월세화를 자극했다고 봐야 한다”고 설명했다.