서울 아파트 전세 매물 1년 새 13% 증발…불안 커지는 임대차 시장

서울 아파트 전세 시장에서 매물이 빠르게 줄고 가격은 오르면서 임대차 시장의 불안이 커지고 있다. 1년 새 전월세 매물은 13% 가까이 줄었으며, 일부 자치구에서는 절반 넘게 감소했다. 계약을 갱신하며 보증금을 수억원씩 올리는 사례가 속출하자, 전세난이 실수요자의 주택 매수 심리를 자극할 수 있다는 우려도 나온다.

1년 새 13% 줄어든 전세…동대문·구로 ‘반토막’

서울 아파트 전월세 매물 감소세가 뚜렷하다. 2026년 10월 20일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 지난 18일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만 8727건으로 집계됐다. 1년 전인 2025년 10월 18일의 4만 4406건과 비교해 5679건(12.8%) 감소한 수치다.

일부 자치구에서는 매물 감소 폭이 더 컸다. 동대문구는 같은 기간 전월세 매물이 1926건에서 747건으로 61.2% 줄어 서울에서 감소율이 가장 높았다. 구로구(-53.3%), 도봉구(-51.5%), 중랑구(-45.9%), 노원구(-37.5%)가 그 뒤를 이으며 매물 부족 현상을 보였다.

공급 부족에 가격도 상승…전세수급지수 176.2 넘어

전세수급지수는 전세 시장의 공급이 수요에 비해 얼마나 부족한지를 보여주는 지표로, 100을 넘을수록 공급 부족이 심하다는 의미다. KB부동산이 발표한 10월 둘째 주(10월 12일 기준) 서울 전세수급지수는 176.2를 기록해 공급 부족 상황이 심각함을 보여준다.

공급이 달리자 전셋값도 상승세를 이어가고 있다. 같은 기간 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.13% 올랐다. 자치구별로는 노원구와 영등포구가 각각 0.31% 상승해 가장 높은 상승률을 기록했다. 반면 정부의 안정화 평가가 나온 강남 3구 중 강남구(-0.09%)와 서초구(-0.01%)는 전셋값이 소폭 하락해 대조를 보였다.

수억원 오른 갱신 계약 속출

기존 세입자들이 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 수억원씩 오르는 사례도 잇따른다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 상계동 주공10단지 전용면적 58㎡는 지난 10일 보증금을 3억 1500만원에서 6억원으로 2억 8500만원 올려 갱신 계약했다. 성북구 롯데캐슬클라시아 전용 84㎡ 역시 지난달 22일 보증금을 3억원(7억 5000만원→10억 5000만원) 인상했고, 강북구 미아동 두산위브트레지움 전용 84㎡도 이달 15일 1억 3700만원(4억 8300만원→6억 2000만원)을 올려 갱신 계약을 맺었다.

전문가 “임대차 불안, 매매 수요 자극할 것”

전문가들은 현재의 임대차 시장 불안이 주택 매매 시장으로 번질 수 있다고 경고한다. 전셋집을 구하기 어려워지고 가격 부담이 커지면서 차라리 집을 사려는 수요가 늘 수 있다는 분석이다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “거주 안정을 위해 집을 사려는 실거주 수요가 지배적인 상황에서 전월세 시장의 불안은 매매 수요를 지속해서 자극하게 된다”고 진단했다.

임대 매물 자체가 줄어드는 구조적인 문제에 대한 지적도 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “임대 사업자나 다주택자의 매도 물량이 늘어날 수밖에 없는 상황”이라며 신축 아파트 입주 물량 부족과 기존 임대 매물 감소가 맞물려 시장 변동성을 키우고 있다고 분석했다.

“민간 임대 역할론 고민해야”

시장 안정을 위한 정책 대안으로 민간 임대사업자의 역할에 주목해야 한다는 의견도 제기된다. 신축 아파트 공급이 부족한 시기에는 민간 임대 물량이 전월세 시장의 숨통을 틔워주는 역할을 할 수 있다는 것이다. 김효선 수석전문위원은 “1가구 1주택 중심의 정책 방향은 바람직하지만, 신축 공급 공백기에 민간 임대사업자가 일정 부분 전월세 물량을 보충해 줄 수 있도록 적절한 규제 완화나 유예 기준 마련이 시급하다”고 제언했다.