서울 아파트 월세 거래 첫 50% 돌파, 전세 앞질렀다

올해 1~9월 서울 아파트 월세 거래량 50% 돌파, 서울 아파트 월세 거래 비중이 통계 집계 이래 처음으로 전체 전·월세 임대차 시장의 과반을 차지했다. 2026년 10월 20일 서울부동산정보광장의 아파트 거래 통계를 보면, 올해 1월부터 9월까지 체결된 서울 아파트 월세 거래량은 8만7870건으로 집계됐다. 전체 전·월세 거래량 17만2227건 가운데 51%에 해당하는 수치로, 같은 기간 전세 거래량을 앞질렀다.

올해 1~9월 서울 아파트 월세 거래량 50% 돌파에 대한 기록이 주목받고 있다.

1~9월 서울 아파트 월세 비중 51% 기록… 전세 거래량 추월

올해 1~9월 서울 아파트 월세 거래량(8만7870건)은 전체 임대차 거래의 51%를 기록하며 전세 거래량(8만4357건)보다 3513건 많은 것으로 확인됐다(서울부동산정보광장, 2026). 지난해 1~9월 당시 월세 거래 비중이 43.7%에 머물며 전세 거래가 우위를 점했던 흐름과 대조적인 양상이다.

서울 임대차 시장에서 전세 위주의 계약 관행이 흔들리고 월세 계약 비중 상승이 뚜렷해진 배경에는 복합적인 요인이 자리 잡고 있다. 전세 매물 감소와 더불어 금리 및 임대 비용 변화에 대응하려는 임대인과 임차인의 이해관계가 맞물린 결과로 풀이된다.

2011년 통계 집계 이후 첫 50% 돌파… 구조적 전환 배경

서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 연간 누적 기준으로 월세 거래 비중이 50%를 넘어선 해는 단 한 번도 없었다. 현 추세가 연말까지 유지될 경우 2026년은 서울 아파트 임대차 시장에서 월세 거래가 연간 전세 거래 비율을 추월하는 최초의 해로 기록될 전망이다.

월세 거래가 전세를 넘어선 직접적인 원인으로는 정부의 실거주 장려 정책에 따른 전세 매물 감소가 꼽힌다. 주택 보유 및 임대에 따르는 세금 부담이 가중될 것이라는 관측이 확산하면서, 다수의 집주인이 기존 전세 매물을 월세나 준월세로 전환한 점이 구조적 변화를 가속화했다. 과거 전세 보증금 조달에 무게를 두던 집주인들이 고정적인 현금 흐름 확보를 선호하면서 시장 전반의 공급 형태가 재편되는 분위기다. 시장에서는 이러한 흐름을 전세 공급 감소에 따른 불가피한 이행 과정으로 평가하고 있다.

종로구 65.6% 등 13개 자치구서 월세가 전세 앞질러

서울 25개 자치구 중 절반이 넘는 13개 구에서 월세 거래량이 전세 거래량을 추월하며 전세 역전 현상이 광범위하게 확산했다. 도심권과 서남권, 동북권 등 주요 자치구 전역에서 월세 비중이 50% 후반에서 60% 중반까지 치솟았다.

월세 거래 비중이 가장 높은 곳은 종로구로 65.6%에 달했다. 이어 중랑구가 64.9%, 구로구가 63.1%, 중구가 59.6%, 금천구가 58.7%, 용산구가 56.9%, 동대문구가 56.7% 순으로 뒤를 이었다. 단지 규모와 직주근접 여건, 1~2인 가구 밀집도 등에 따라 자치구별 편차가 뚜렷하게 관측됐다.

표: 2026년 1~9월 서울 주요 자치구 아파트 월세 거래 비중

출처: 서울부동산정보광장(2026년 10월 20일 기준 집계 자료).
위 표는 2026년 1~9월 서울 25개 자치구 중 월세 거래가 전세 거래보다 많았던 13개 구 가운데 상위 7개 자치구의 월세 거래 비중을 정리한 결과다.

서울 아파트 평균 월세 166만1000원… 전년 대비 21만8000원 상승

월세 선호와 수요 집중이 맞물리며 계약 건수뿐 아니라 월세 가격 자체도 큰 폭으로 올랐다. 2026년 9월 기준 서울 아파트의 평균 월세는 166만1000원으로 집계됐다(한국부동산원, 2026). 이는 2025년 9월 기록한 평균 월세 144만3000원과 비교해 1년 사이 21만8000원 상승한 액수다.

전세 매물 잠김에 따른 임차 수요의 월세 시장 유입이 이어지면서 임차인의 주거비 부담 역시 증가하는 추세다. 자치구별 세부 실거래 현황 및 거래 동향 자료는 서울부동산정보광장 포털과 부동산 공공 통계를 통해 정기적으로 공시된다. 전세의 월세 전환 속도가 유지되는 가운데, 가을 이사철 이후의 수급 불균형과 주거비 변동 폭이 향후 임대차 시장의 핵심 변수로 작용할 전망이다.