용산 하이엔드 오피스텔 분양가 논란… 코르디아 평당 1억5천만원의 명암

서울 용산구 일대에 초고가 주거 시설 공급이 잇따르는 가운데 용산전자상가 일대 첫 개발 사업장인 '코르디아'가 3.3㎡당 1억5000만원 안팎의 분양가를 책정하며 시장 검증대에 섰다. 유엔사 부지에 공급된 '더파크사이드 스위트'에 이어 등장한 용산 하이엔드 오피스텔 단지로, 전용 30평형 공급가가 45억원 선에 이르고 최상층 펜트하우스는 200억원을 웃도는 수준이다. 공원 조망과 주거 기반시설을 확보한 이태원·한남동 생활권 단지와 달리, 상권이 침체된 노후 전자상가 부지에 소규모로 들어서는 만큼 분양가 적정성을 둘러싼 평가가 엇갈리고 있다.

옛 나진상가 부지 들어서는 코르디아 분양가 현황

서울 용산구 한강로3가 옛 나진상가 12·13동 부지에 들어서는 고급 오피스텔 코르디아의 전용면적 기준 3.3㎡당 분양가는 1억4000만~1억6000만원 선으로 집계됐다. 공급 물량은 총 88실 규모로, 면적별로는 최소 평형인 전용 20평형(전용 66㎡)이 28억~29억원 선에서 출발하며 주력 면적인 전용 30평형(전용 100㎡ 안팎) 분양가는 45억원 수준이다.

코르디아는 용산전자상가 특별계획구역 5구역에 최고 27층, 2개 동 규모로 들어서는 오피스 및 오피스텔 복합단지다. 시행은 서부T&D가 맡았고, 시공은 KCC건설이 담당한다. 과거 전자제품 유통을 담당하던 노후 부지를 정비해 초고가 주거·업무 복합단지로 전환하는 첫 사례다.

이번 분양 단지는 전용 3.3㎡당 평균 1억5000만원에 육박하는 가격대로 나와 강남권 고급 아파트 수준의 금액대를 형성했다. 용산 일대 정비 사업 가운데 30평대 면적이 40억원을 넘어서는 고분양가를 제시하면서 실제 자산가 수요층이 호응할지 시장의 관심이 쏠리고 있다.

더파크사이드 스위트와 코르디아 분양 조건 비교

코르디아의 공급 조건을 먼저 공급된 용산 유엔군사령부(UN사) 용지의 더파크사이드 스위트와 대조하면 입지와 단지 규모, 가격 산정 구조에서 뚜렷한 차이가 확인된다. 더파크사이드 스위트는 전용면적 53~185㎡ 총 775실 규모의 대단지로 조성되며, 전용면적 기준 3.3㎡당 분양가는 1억8000만~1억9000만원대에 달했다.

표: 용산 주요 하이엔드 오피스텔 분양 조건 비교

출처: 부동산업계 분양 자료 (2026년 기준)

단순 평당 분양가 기준으로는 코르디아가 더파크사이드 스위트보다 소폭 낮다. 앞서 더파크사이드 스위트의 주력 유형 분양가는 전용 56㎡가 30억원 초반, 전용 74㎡가 40억원 초반, 전용 105㎡가 76억원 수준으로 공급됐다.

더파크사이드 스위트는 청약 당시 775실 모집에 1296건이 접수돼 평균 1.67대 1의 경쟁률을 나타냈다. 다만 면적별로는 전용 70~84㎡ 군에서 234실 모집에 204건만 접수돼 미달이 발생했고, 펜트하우스 등 일부 희소 평형에만 신청이 집중되는 양상을 보였다. 코르디아는 전체 공급 물량이 88실로 적은 규모지만 분양가 수준이 높아 수요층 확보가 핵심 과제로 꼽힌다.

펜트하우스 200억원 돌파와 시장의 입지 논란

코르디아의 최상층 펜트하우스 분양가는 200억원을 넘어서며 더파크사이드 스위트의 최고가 펜트하우스 금액인 185억원을 넘어섰다. 더파크사이드 스위트 펜트하우스(전용 183~185㎡)는 2가구 모집에 42건이 접수돼 21대 1의 경쟁률을 기록했는데, 코르디아 시행사 측이 이 같은 청약 결과를 분양가 산정에 반영한 것으로 업계는 파악하고 있다.

부동산 업계에서는 두 단지의 입지 차이를 감안할 때 펜트하우스 200억원대 책정은 과도하다는 지적을 내놓고 있다. 더파크사이드 스위트는 용산공원 영구 조망권과 이태원·한남동의 주거 인프라를 갖췄지만, 코르디아는 쇠퇴한 노후 전자상가 구역에 자리 잡아 쾌적한 주거 여건을 확보하기 어렵다는 이유에서다.

단지 규모 면에서도 88실 규모인 코르디아는 775실 대규모 단지인 더파크사이드 스위트에 비해 부대시설 운영 측면에서 한계가 있다. 한남동의 한 공인중개업소 관계자는 "입지와 규모, 구성을 볼 때 두 단지를 단순 가격으로 일대일 비교하기는 어렵다"며 "코르디아는 용산국제업무지구 개발 사업이 가시화돼야 입지 가치를 인정받을 수 있을 것"이라고 말했다.

국제업무지구 배후 효과와 공사판 주거 환경의 불확실성

코르디아 분양 관계자들은 용산국제업무지구 개발에 따른 배후 주거지 수요를 주요 홍보 요소로 내세우고 있다. 서울시와 도시계획 당국이 용산정비창 일대를 업무 거점으로 재편하는 개발을 추진 중이며, 인접 전자상가 일대도 서울특별시 도시관리계획에 따라 총 11개 특별계획구역으로 나뉘어 순차 정비가 예정돼 있다.

하지만 용산국제업무지구 개발은 2000년대 초반 시작된 이후 20여 년간 빈땅으로 남아 있었을 만큼 사업 일정의 변동성이 큰 프로젝트다. 주변 전자상가 일대 11개 구역 정비 사업 역시 구역별 추진 속도가 달라 주변 환경이 온전히 정리되기까지 장기간이 걸릴 수 있다.

이에 따라 입주 초기 입주민들은 인근 노후 상가 철거와 연속되는 신축 공사로 인해 소음과 비산먼지 등 거친 환경에 장기간 노출될 우려가 있다. 부동산 전문가들은 공원 입지를 확보한 지역과 달리 전자상가 배후지는 인프라 완성까지 상당한 시간이 소요되는 만큼, 고액 자산가들이 입지 조건과 오피스텔 상품의 한계를 안고 분양에 나설지는 실제 청약과 계약 결과를 통해 판가름 날 것이라고 내다봤다.